在前面的文章中我们提到，很多专业人士预测2021年澳洲房价，尤其是西澳，将会有大幅度的增长。
总结2020 年全澳房地产市场数据，权威预测2021年西澳房价将大幅上涨
那么，准备投资和已经投资澳洲房产的你，就需要知道澳洲房产投资的一些成本内容了。今天我们就来说说公寓投资的成本之一–Strata物业费都包括什么吧。
好的物业管理员就像好的服务员：大部分的时候你不会注意到他们的存在；但当你需要他们的时候，他们会第一时间赶来。就像餐厅一样，一个经营良好的公寓社区需要很多人在幕后努力工作。所以我们在挑选投资公寓时，其物业公司的业务能力也是重要的考量项。
当你在每个季度末支付物业费（strata levy bill）时，你需要了解你的钱已经支付了什么，以及为什么它对维护你的财产如此重要。
什么是分契式物业体系（strata scheme）？
为了更好地了解物业费用，让我们一起了解下什么是分契式产权物业以及它是如何运作的。
当购买分契式物业体系中的房产（比如一间公寓）时，你购买的是属于你的“单位（unit）”，也就是整个物业，也就是所有业主共同拥有的公共财产的一部分。
公共财产包括公寓所在整体项目中所有共享的部分，包括外部的屋顶，墙壁和地板；以及公共区域，如门厅，电梯，停车场和花园。在业主法人团体(owners corporation)的结构下，各单位的业主共同拥有这些财产。
每个业主都自动成为业主法人团体的一部分。业主法人团体负责公共财产的维护和保养。你的物业费会用来支付这种维护及其他相关的支出。
你的物业管理是由业主大会任命的，他负责计算每个业主需要缴纳多少钱，向你收取这些钱，并负责公寓社区的日常运作。这包括支付发票，制定预算，组织物业会议和调解纠纷。如果没有设施经理，物业经理也会负责组织共同财产的维护保养。
你的物业费用包括什么？
为了使你的分契式物业，也就是你公寓所处的社区保持良好的状态，业主法人团体通常需要支付以下部分或者全部费用：
物业费用通常是按照季度会将发票寄送给业主。业主需要在规定的时间之前完成支付。
物业费用虽然会以一张发票的形式发给业主，但费用中通常包括以下三种类型：
1. 行政基金费（Administrative fund levies）
行政基金用于支付分层计划的日常开支。虽然通常会由于花销的逐年增加而增加，但这个数额总体来看变化不大。
日常开支通常包括以下的部分或者全部项目：
- 清洁
- 园艺
- 小型保养和维修任务
- 公共区域的水电费
- 建筑保险费
- 物业管理费
- 设施管理费
- 银行费用和杂费
这些费用都是非常有必要的，比如建筑保险就是当灾害发生或有意外时，业主的财产安全可以得到保障。
2. 沉淀基金费（Sinking fund levies）
征收沉淀基金的目的是为更大的资本支出提供持续的资金，其中包括预期的支出，如定期维修屋顶、修理建筑物外部或更换公共区域的地毯、百叶窗或热水系统。沉淀基金还应该考虑到你的建筑保险中不覆盖的意外开支。
作为一个新开发项目，你可能在很长一段时间内还不会有任何大的维修。然而，从一开始就支付你的沉淀基金费，意味着当重大维护发生时你也可以无需操心。
这些费用有可能可以积累几年，甚至十几年。等有重大支出的时候，物业管理方通常会向业主告知具体情况。
3. 特别征收
有时也会出现一些沉淀基金无法支付的重大支出。
理想情况下，这些费用会提前预料到，并由沉淀基金支付。没有人喜欢特别的征收。业主总是喜欢提前做预算，防患于未然，这样业主就可以分摊成本，节省开支。
然而，有些时候还是会碰到一些问题，比如极端恶劣天气带来的重大损害，给居民带来可预见的危险，或者如果不加以关注会迅速恶化。要解决这样的问题就必须尽快筹集资金。
如果所需金额较大，且工作紧急，物业管理也可向业主提供物业融资贷款的选项。你的物业经理也会为你提供关于获得贷款所需程序的建议，并将此在业主大会上进行决议。
如何计算物业费用？
物业管理会计算出需要多少钱来支付运营成本和沉淀基金。然后将预算提交给业主大会批准。对于新的非计划发展，会在业主年度例会（AGM）上征求大家的意见。
物业管理会根据实际情况制定一个预防性维护计划，考虑到保持建筑良好状态所需的常规和定期维护任务，以及未来更大的开支。
总额得出后，就会在业主之间进行分配，得出每个业主的征收额。如何分配取决于公寓社区的条款。在一些开发项目中，它是在所有业主之间平均分配的。在其他项目中，它考虑到每个业主单位的以下特点。
- 总面积 — 大户型的公寓比小户型的公寓支付的费用要多一些
- 附属设施，如阳台、庭院、储物柜和车位–如果你拥有这些设施，它们将与建筑面积一起计算。因此拥有更多附属设施的业主可能需要支付更多的费用。
- 位置–如果你的公寓位置理想，比如转角公寓，那么你需要支付更高比例的征收费用。
- 原售价
如果你不支付你的物业费，会发生什么？
征收是每季度收取一次。就像你的公用事业账单一样，你将有几周的时间来支付。
如果你不能支付你的物业，利息将被添加到逾期金额。在还清债务之前，你将成为一个 “欠费 “的业主。这意味着你将无法在会议上投票。未支付的税款会给其他业主带来麻烦，他们要么需要补充这部分的缺失，要么将无法支付建筑物的运行成本和必要的维修。
如果你不能履行你的义务，最好的办法是尽快与物业管理沟通。你的strata公司会和你一起讨论解决这个问题。
如果有业主没有及时支付物业费，物业管理员会代表业主团体采取措施收回款项，一般遵循同样的程序：
- 发出通知，要求支付逾期的物业费。
- 聘请收债人和律师采取必要的步骤收回债务。
- 如果债务仍未支付，业主团体可向法院提起诉讼，以追回征款。
任何因追讨欠款而产生的费用，也可向单位业主追讨。
你的物业费是保持物业状况良好的重要贡献。它们用于支付维护、保险、维修和改善以及为你做日常工作的专业人员的费用。把你的物业费看作是对你的资产的持续投资。他们覆盖的成本，以确保你保持和提高你的财产价值。最重要的是，如果你是一个房地产投资者，他们是可以免税的。
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