西澳地产大富翁之2020购房指南（五）

– 科伯恩中心区 –

西澳大都会的南部新城科伯恩中心（Cockburn Central）是距离珀斯市中心正南方向24公里高速公路沿线上重要区域，也是科伯恩市（City of Cockburn）的中心所在。作为公众与商务为主的行政区，这里汇集了重要公众公务机构和商业工业机构，科伯恩市中心（Cockburn Central）居民仅有1千2百余人，而围绕在市中心周边的数个居民区则有10万人之多。作为珀斯都市圈最具朝气的卫星城之一，科伯恩市整体布局科学而活跃：附近三处工业园区及港口、超大购物商圈提供了数以千计的就业岗位；高速路环线和城市铁路的连通，众多海滨、主题乐园和自然保护区公园也近在咫尺。周边诸多有利条件如众星拱月一般围绕着科伯恩中心区。

（科伯恩中心区及周边）

这也让当地政府大胆的投入更多资源建成了超一流的社区休闲中心（内含西澳最豪华的游泳馆）；邀请西澳最著名足球俱乐部训练主场迁移至此；扩建购物中心一度成为西澳最大（2018年被坎宁顿区Carousel商场超越）；科伯恩中心区大量商铺如雨后春笋般涌现，而许多中高密度公寓楼也陆续建成。

（Cockburn社区中心ARC和足球俱乐部训练场）

生活在科伯恩中心区

与周边家庭社区不同，科伯恩中心区的居民以年轻的打工者为主：平均年龄为30岁、未婚或年轻无子女家庭比例占高达66%。而当地居民中将近一半（45%）是租房住，置业自住还贷的人群也有很高比例（38%）。他们的典型生活可能是新一代都市青年的代表，在还没有过渡到儿女成群的成熟家庭之前，好好享受一下轻松、便捷的现代化都市生活。

无需过多依赖自己开车，居民们很可能就在附近的购物中心或工业园区工作，步行、骑车都能方便的上下班，也许是搭乘火车日常通勤在珀斯市区工作或在大学读书。（目前火车可以直通到莫道克大学和伊迪斯科文大学，而连接西澳大学和科廷大学的轻轨也在建设中。）他们能很方便的在近在咫尺的大商场、临街店铺轻松购物，也能有众多餐厅美食环绕四周。休息时，他们可以在居民活动中心ARC健康娱乐，也可以驱车15分钟到附近海边游泳冲浪。目前带着孩子的年轻家庭居民占其人口比例20%，目前看来即便人口持续增长，年轻人及家庭的比例也会如此维持下去。

在本地年轻的居民离开父母独立生活开始，大多出于经济原因，更青睐于选择在科伯恩市中心购买、租住相对便宜的公寓，自力更生。等住上若干年家庭成员持续增多后，就选择去附近的适合家庭生活的社区居住。

生活在科伯恩周边区

围绕在科伯恩市镇中心的周边，分布着一块块中等规模的家庭社区，包括南湖区South Lake，简达科区Jandakot，阿特威尔区Atwell，成功区Success等为代表的多个区域。这些社区较为年轻化，居民人数以流入为主、逐年增多。虽然珀斯近年来房产销售价格走低，但整体买卖成交量相对较高。这也显示了由本地人口基数高所显示的居民刚性需求，和该区域地价房价已触底而不会持续下沉。（相对而言，如果某些地区地价房价逐年下跌，而人口持续减少而且老龄化严重、房产销售/交易量减少，则有进一步下跌的可能。）

作为家庭社区，科伯恩周边区域充满了年轻人的活力，社区越向南远离珀斯都市圈，房屋和街道越显崭新，包括该市最南端的哈蒙德公园区（Hammond Park），距离珀斯CBD也仅有25公里或30分钟车程，依然是西澳人心目中的都市圈一部分，理所当然的城里人。而在往南延伸的社区里，许多人的身份认同就不自觉贴上“郊区”的标签了。也许正因为距离合适的缘故，科伯恩周边居民大量增加，以至于高速路Kwinana Hwy在上下班高峰期长期拥堵，而新的扩路计划优先解决科伯恩中心区高速入口段问题。

（科伯恩市长主张的增建横跨高速的红线公路以减少拥堵）

高瞻远瞩的成本

科伯恩市可以看作是珀斯都市圈一颗闪耀的卫星城市，所属区域大片的家庭社区拥有居民10万多人，而其核心商圈科伯恩中心Cockburn Central仅有1千余人。在这样密度如此不对称的情况下，不可避免的越来越多年轻人会涌入这里。顺应这一趋势的能容纳更多居民、也更经济实惠的公寓楼也不断建起。

然而未来大势所趋如此，眼前的道路却是颇为坎坷。近两三年受西澳经济大环境不景气影响，科伯恩中心地产销售与租赁陷入供大于求的泥沼，年轻居民入住该区的增长势头疲软。投资回报在现阶段不如预期，大量公寓的销售价格与出租价格都在下滑，对于有些投资者和开发商受到来自银行贷款方面的压力，或坚持或放缓，科伯恩中心区居民类投资陷入数年的寒冬期。

（科伯恩中心区公寓销量和价格下跌）

对于青睐于大规模开发的投资者，该区2018-19年的表现让人望而却步。比如东南亚资金方买下火车站附近大片地块，原本预计建成6栋公寓楼，而目前一栋完工后搁置了其余5栋的项目计划，而等待更好时机再开发。当然也有部分小型投资者买高性价比的半新公寓抄底，毕竟当地居民增多带来的出租市场、商铺市场旺盛是持续的利多。

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