• 周三. 12月 28th, 2022

发现珀斯

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在珀斯,有套投资房在手,如何自己进行租赁?

珀斯房产投资基本背景

努力赚钱,然后万变不离其宗,会谈论到房,买完一套自住,再买一套投资。今天我们就来说说,在珀斯,如果你有一套投资房,应该如何租赁,尤其是自己租赁?

首先,作为一个第三方,先给大家提个醒,在珀斯,以及整个澳大利亚,投资房的收益主要来自于出租的租金,澳大利亚的房产市场,租售比很高,所以理论上,你买房后,所的租金除去房贷,你还能赚不少。

但是如果你想通过买卖炒房,也就是国内盛行的那一套来澳洲操作,基本上就是不灵了,因为澳大利亚的公寓价格几乎不会上涨,价格持平,甚至由于疫情影响最近几年有下跌;炒房赚钱可以考虑炒地块,但是都是低转手,因为这边的房地产市场已经比较成熟,很少会有短期内市场大规模增涨的情况。

来前比较快的最多见的方式,是买一块老宅,面积在1000-1200平米左右,向council申请割地,一块地变成多块,建房后拆开卖,然后赚取差价,赚多赚少具体看自己操作,对于资金有一定要求,回报也不至于暴利。这种方式相当于你自己就是一个微型的房产开发商(相对于国内),拆地、盖房等都有中介可以来做,你出钱运作就可以,最后赚钱了大家分钱。

房屋租赁市场

珀斯的房屋租赁的话,一般还是比较稳定,然后人口也是一直在增长,所以总体而言还是一笔比较稳健的投资的。

一般而言,公寓的租赁价格会高于house,尤其是那种大而旧的house,一方面是因为公寓一般在市中心,或者比较富人区的地方(否则建公寓也卖不出去,不划算),交通方便,娱乐众多,或者是环境治安都比较好,比较适合年轻人的生活

另一方面公寓一般都是一室或者两室的,灵活性比较好,可以情侣合租,或者朋友一起租,有些自己一个人就可以租了;不像house,要么是拖家带口,要么是三五好友,三人以上就可以成立党支部了,人一多就比较麻烦,所以呢,租赁者一般都是偏爱公寓多一点。

珀斯公寓比较多的地方包括City of Perth(包括了北桥,West Perth, East Perth, South Perth),Apple Cross 刚刚竖起来了几栋,西澳大学附近环天鹅湖有一些,claremount, Fremantle有一些,其他的基本上看到的公寓都是比较老旧的公租房了。

租赁最受欢迎地区毫无疑问就是市中心的区域了,所以投资一套City的公寓,租赁回报会比较客观,空置率也会比较低。

房屋租赁方式

由于澳大利亚的房屋租赁市场已经发展了很多年了,所以整体流程已经都非常成熟了,政府一套标准的流程,来保证租赁双方的合法权益,基本上租赁里会遇到的问题,别人都在很多年前遇到过了,政府也有相关的条文进行了解释和规范了。

一般而言,如果你有一套房要出租,出租方式有两种,一种是找中介帮你进行租赁,中介收取一定租金比例作为管理费,整个过程中你不需要和租赁方接触。这种方式的优点是方便省心,不用管啥事,就甩手就可以了,缺点是你要付出一定的收益作为中介的辛苦费,每家中介不一定,目前而言,珀斯这边中介管理费在7%-12%之间,然后你还要交一些其他的费用,包括leasing fee(一般是两周租金)等,我们会另外开文章详细说。

另一种方式就是你自己找租客,和租客签订合同,租客直接给你打钱,这种方式就拒绝了中间商赚差价,缺点就是你要自己劳心管理,租客如果正常,按时交房租基本没啥;如果租客不交房租要逐客,那么流程自己来就自己会比较烦心。(当然你找中介也是要交钱让他来驱逐,因为出庭费是你自己出的)

今天我们主要说下如何自己进行房屋租赁:

租赁流程:

  1. 清理干净房屋,保证房屋安全整洁,可以居住
  2. 发布广告,可以在网上发布,咱们华人主要是找各个互助号来发广告;俩个主要的老外租赁网站:realestate/domain,私人发广告是发不了的,只能在各个群组和其他的网站里发布;如果你主要就是针对华人租客,找一些华人平台发就可以了,发布广告的时候准备好房屋的照片,拍的清晰一点,最好准备下户型图,描述清楚房屋类型(几室,几卫,几个车位,包不包家具,房租多少,是否可以砍价等),这样子租房者看见后可以根据自身情况作出判断,可以节省双方的时间
  3. 看房:广告上留下联系方式,然后如果有人有兴趣就会联系你,你就可以约时间看房了。注意,什么时候看房看你们双方商量,但是租客必须在租房前前去看房,这个步骤不可以省。看过房后说明租客了解了房屋情况,那么以后如果有纠纷就基本会责任分明,不会扯皮了。
  4. 挑选房客:看房后,如果租客觉得可以,觉得价格也可以,联系你要租房;那么你需要问清楚对方大约租多久,什么时候入住,对方的职业和收入情况等,来确定对方是否可以付得起房租;以及是否适合你的房屋情况;比如说你希望下周就租户去,但是租客可能要下个月才能入住,那基本就不合适了,就直接回绝了。
    • 租房一般的话,可以要求对方六个月起租;也可以不说明具体要租多久。有固定租赁时间段的这种叫做fixed period, 没有特定时间段的叫做periodic;fixed这种,对方如果没有住满约定的时间段就想退租,那么你可以要求对方继续支付租金直到你寻找到下个房客为止(或者直到他原本的合同期结束为止);
    • 如果是periodic这种,那么对方可以提前三周跟你说退租,你也可以提前三周告诉租客不再出租,都比较灵活;缺点就是你租客可能突然退房,你措手不及
    • 根据自己的具体情况选择租赁的方式
    • 租客租赁历史的check这个,个人是没法做的,中介可能自己有租客历史信息的数据库,但是这些东西你个人是拿不到的;所以check租客的历史的话自己出租就不可能
    • 所以最好是做一下reference的check,就是他的前房东,同事等,打电话问一问情况;了解一下对方的职业和收入,评估一下对方能否负担得起房租
  5. 签订合同,交纳bond金和前两周房租;进行identity check;做property report
  6. 合同签完,租客交完bond(押金),你就要开一个bond receipt,说明什么时候收到了谁多少钱的,哪套房子的押金,示例: https://img.findperth.com/wp-content/uploads/2020/08/26210512/Bond-Receipt.pdf,押金一般是四周的租金+宠物的押金($260);在此之外还要预付两周的房租;然后两周后租客开始付房租,可以选择两周或者月付;
  7. 再之后就是两周内完成property report,双方都签字一下,各自拍照存档就可以了,以免以后有分歧

合同介绍说明

合同看着11页,其实需要填写的不到三页,我们下面就来都说明下

上面关于水费那个,如果是house的话,water cooperation会直接收取水费和水管建设费污水处理费等,这个bill是直接water cooperation对你issue;对于租客而言,他只需要付使用的水费,不用帮房主承担水管建设费等;其实水的使用费不多,有些房子就直接包水费在租金里了;对于公寓而言,情况就有些不同,水费和water cooperation的费用是分开的,有些会有strata 给你发账单,你让租客直接付这个账单就可以了;

上面这些填完后,双方在最后一页签字就可以了,然后扫描了各自持有一份存档;

如果还有些约定的事宜的,可以写在倒数第二页上,合同里的条文基本都是标准的西澳大利亚使用的一些规则,保护了双方的权益。

bond 押金处理

押金(bond)一共是四周的房租加上宠物押金(最多$260),如果有宠物的话;一般的押金处理流程是:

  • 租客连两周房租押金一起付给你
  • 你提前在这里填写一下信息:https://bonds.commerce.wa.gov.au/bonds/pages/external/public/lodgement/index.xhtml 生成一个PDF,然后打印出来,在签合同的时候带着;这个表格有需要你和租客都签字的地方;
  • 支付方式部分,正常都是选择租客把押金给你,你去政府那边lodge,所以这里填写你的付款方式,一般都是银行账户BSB,写你的,不是租客的。(写租客的你也不确定租客账户是不是有那么多钱,是不是能在14天内lodge成功,如果lodge失败了,然后你已经给了租客钥匙就很麻烦了,所以是你收租客押金,开receipt,用你的账户交钱给政府押金部门
  • 租客付完押金立马要开收据
  • 收到押金后十四天内要去政府网站lodge,不然要被罚款的

Property Report

这个可以提前准备好,你租房前,清理好房子后,把家里的门,家具,墙壁,窗户等都拍照存档,然后照着政府给的这个表例,弄一份report出来,标明下这些地方是clean的,可以使用的,没有坏的:https://www.commerce.wa.gov.au/sites/default/files/atoms/files/propertyconditionreportform1.pdf.pdf

你也可以照着这个表格的意思自己做一份,主要的意义是双方要签字同意,这个房子交割的时候的状态,便于清洁退房的时候验收。

房子租出去后的管理

主要的内容是三个月一次的房屋检查(inspection),检查一下房屋的状态,是否清洁;租客有义务在检查的时候把房屋打扫干净;

你在检查之前要至少在7-14天之前发一份书面的通知,告知检查的时间,如果时间不合适,对方可以要求和你商量一个时间,其实商量着来就可以了;

书面通知模版:https://www.commerce.wa.gov.au/sites/default/files/atoms/files/enterpremisesform19.pdf

其他的就是如果有bill 需要你转发给租客的,那么定期发给租客;一般情况下只有水费是这样的,其他的租客都可以自己设置;

如果有什么东西坏了,租客通知你后,要去进行修理;

保证租客定时交房租;

如果租客不交房租的处理流程:

租赁正常终止

如果你是fixed contract的合同的话,你如果希望租客在合同结束那天搬出去的话,你需要提前30天发通知:https://www.commerce.wa.gov.au/sites/default/files/atoms/files/noticeofterminationform1c.pdf

如果是普通的variable的租赁合同一般是21天提前通知,租客如果租住时间过了合同约定时间,你也没有要求他搬出的话,合同直接变成variable的那种;直到你们新签订fixed contract;

如果在合同终止日期之前租客想要搬出去的话,那么他们需要在你找到下个房客之前,负担这之间所有的房租;相当于他们要找个人顶租,直到合同结束才行,否则租客就得一直付钱到合同结束。

结束租赁后,最好双方都出现在收房的现场进行验收,然后有什么问题商量着解决;

租赁结束后十四天内要你要出一份final property report,说明bond的处理情况,如果双方同意的话,就可以向bond部门进行申请解冻押金;

如果双方聊的不愉快,那就是去法院让法官判决了。

房主行为罚金指南

如果房主不遵守一些行为, 政府会罚金处罚的

具体清单列表:https://www.commerce.wa.gov.au/consumer-protection/infringements-lessors

政府租赁指南

西澳政府针对私人自己出租物业的情况,出具了一份指南链接,大家可以查看:

https://www.commerce.wa.gov.au/consumer-protection/renting-tools-and-checklist

租赁收入的报税

租赁收入也是你合法收入的一部分,那么也是要交个人所得税的;这时候你肯定是希望交的越少越好;那么以下这些都可以作为expense,抵扣收入,降低税负:

  • 清洁费用
  • council rate
  • water cooperation fee
  • 投资房房贷利息
  • 物业费
  • 房屋保险
  • 土地税费
  • 如果找了中介,中介管理费
  • 维护费用(比如说房屋外面的清洁,水管维修,电工维修等等维修等)
  • 家具替换的费用
  • 翻新费用等

建议找个专业的给你搞这个,把收入都抵掉最好,少交税,多赚钱

祝大家都赚的盆满钵满,有问题也欢迎咨询:findperth.com@gmail.com

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