珀斯房产投资基本背景
努力赚钱，然后万变不离其宗，会谈论到房，买完一套自住，再买一套投资。今天我们就来说说，在珀斯，如果你有一套投资房，应该如何租赁，尤其是自己租赁？
首先，作为一个第三方，先给大家提个醒，在珀斯，以及整个澳大利亚，投资房的收益主要来自于出租的租金，澳大利亚的房产市场，租售比很高，所以理论上，你买房后，所的租金除去房贷，你还能赚不少。
但是如果你想通过买卖炒房，也就是国内盛行的那一套来澳洲操作，基本上就是不灵了，因为澳大利亚的公寓价格几乎不会上涨，价格持平，甚至由于疫情影响最近几年有下跌；炒房赚钱可以考虑炒地块，但是都是低转手，因为这边的房地产市场已经比较成熟，很少会有短期内市场大规模增涨的情况。
来前比较快的最多见的方式，是买一块老宅，面积在1000-1200平米左右，向council申请割地，一块地变成多块，建房后拆开卖，然后赚取差价，赚多赚少具体看自己操作，对于资金有一定要求，回报也不至于暴利。这种方式相当于你自己就是一个微型的房产开发商（相对于国内），拆地、盖房等都有中介可以来做，你出钱运作就可以，最后赚钱了大家分钱。
房屋租赁市场
珀斯的房屋租赁的话，一般还是比较稳定，然后人口也是一直在增长，所以总体而言还是一笔比较稳健的投资的。
一般而言，公寓的租赁价格会高于house，尤其是那种大而旧的house，一方面是因为公寓一般在市中心，或者比较富人区的地方（否则建公寓也卖不出去，不划算），交通方便，娱乐众多，或者是环境治安都比较好，比较适合年轻人的生活。
另一方面公寓一般都是一室或者两室的，灵活性比较好，可以情侣合租，或者朋友一起租，有些自己一个人就可以租了；不像house，要么是拖家带口，要么是三五好友，三人以上就可以成立党支部了，人一多就比较麻烦，所以呢，租赁者一般都是偏爱公寓多一点。
珀斯公寓比较多的地方包括City of Perth(包括了北桥，West Perth, East Perth, South Perth），Apple Cross 刚刚竖起来了几栋，西澳大学附近环天鹅湖有一些，claremount， Fremantle有一些，其他的基本上看到的公寓都是比较老旧的公租房了。
租赁最受欢迎地区毫无疑问就是市中心的区域了，所以投资一套City的公寓，租赁回报会比较客观，空置率也会比较低。
房屋租赁方式
由于澳大利亚的房屋租赁市场已经发展了很多年了，所以整体流程已经都非常成熟了，政府一套标准的流程，来保证租赁双方的合法权益，基本上租赁里会遇到的问题，别人都在很多年前遇到过了，政府也有相关的条文进行了解释和规范了。
一般而言，如果你有一套房要出租，出租方式有两种，一种是找中介帮你进行租赁，中介收取一定租金比例作为管理费，整个过程中你不需要和租赁方接触。这种方式的优点是方便省心，不用管啥事，就甩手就可以了，缺点是你要付出一定的收益作为中介的辛苦费，每家中介不一定，目前而言，珀斯这边中介管理费在7%-12%之间，然后你还要交一些其他的费用，包括leasing fee（一般是两周租金）等，我们会另外开文章详细说。
另一种方式就是你自己找租客，和租客签订合同，租客直接给你打钱，这种方式就拒绝了中间商赚差价，缺点就是你要自己劳心管理，租客如果正常，按时交房租基本没啥；如果租客不交房租要逐客，那么流程自己来就自己会比较烦心。（当然你找中介也是要交钱让他来驱逐，因为出庭费是你自己出的）
今天我们主要说下如何自己进行房屋租赁：
租赁流程：
- 清理干净房屋，保证房屋安全整洁，可以居住
- 发布广告，可以在网上发布，咱们华人主要是找各个互助号来发广告；俩个主要的老外租赁网站：realestate/domain，私人发广告是发不了的，只能在各个群组和其他的网站里发布；如果你主要就是针对华人租客，找一些华人平台发就可以了，发布广告的时候准备好房屋的照片，拍的清晰一点，最好准备下户型图，描述清楚房屋类型（几室，几卫，几个车位，包不包家具，房租多少，是否可以砍价等），这样子租房者看见后可以根据自身情况作出判断，可以节省双方的时间
- 看房：广告上留下联系方式，然后如果有人有兴趣就会联系你，你就可以约时间看房了。注意，什么时候看房看你们双方商量，但是租客必须在租房前前去看房，这个步骤不可以省。看过房后说明租客了解了房屋情况，那么以后如果有纠纷就基本会责任分明，不会扯皮了。
- 挑选房客：看房后，如果租客觉得可以，觉得价格也可以，联系你要租房；那么你需要问清楚对方大约租多久，什么时候入住，对方的职业和收入情况等，来确定对方是否可以付得起房租；以及是否适合你的房屋情况；比如说你希望下周就租户去，但是租客可能要下个月才能入住，那基本就不合适了，就直接回绝了。
- 租房一般的话，可以要求对方六个月起租；也可以不说明具体要租多久。有固定租赁时间段的这种叫做fixed period, 没有特定时间段的叫做periodic；fixed这种，对方如果没有住满约定的时间段就想退租，那么你可以要求对方继续支付租金直到你寻找到下个房客为止（或者直到他原本的合同期结束为止）；
- 如果是periodic这种，那么对方可以提前三周跟你说退租，你也可以提前三周告诉租客不再出租，都比较灵活；缺点就是你租客可能突然退房，你措手不及
- 根据自己的具体情况选择租赁的方式
- 租客租赁历史的check这个，个人是没法做的，中介可能自己有租客历史信息的数据库，但是这些东西你个人是拿不到的；所以check租客的历史的话自己出租就不可能
- 所以最好是做一下reference的check，就是他的前房东，同事等，打电话问一问情况；了解一下对方的职业和收入，评估一下对方能否负担得起房租
- 签订合同，交纳bond金和前两周房租；进行identity check；做property report
- 合同政府提供了标准的模版：https://www.commerce.wa.gov.au/sites/default/files/atoms/files/rtagreeform1aa.pdf 合同是标准的，下载一份照着填写了签上就可以了
- bond金的话，按照政府要求，是要统一交到bond管理的部门进行管理，相当于一个淘宝，作为第三方保有bond金，bond金这个是需要房主和租房者签字，然后提交到bond 管理委员会那边，具体我们下面说。表格地址：https://bonds.commerce.wa.gov.au/bonds/pages/external/public/lodgement/index.xhtml
- identity check:
- 主要是查验真伪，驾照可以去这里查：https://online.transport.wa.gov.au/webExternal/demerits/;jsessionid=iSncvIkHmXf7_ZzIHGmUH7xc53mPkpSUamnzIl7JJLUnwqiiFBjW!1610480747!1287802656?0
- 签证可以去vevo查询
- 没法在线查询的注意查看下原件
- property check：就是家里的门窗用品墙什么的都是不是好的，双方都各自检查一下，拍照，签一个agreement，官方提供的property report连接：https://www.commerce.wa.gov.au/sites/default/files/atoms/files/propertyconditionreportform1.pdf.pdf
- 合同签完，租客交完bond（押金），你就要开一个bond receipt，说明什么时候收到了谁多少钱的，哪套房子的押金，示例： https://img.findperth.com/wp-content/uploads/2020/08/26210512/Bond-Receipt.pdf，押金一般是四周的租金+宠物的押金（$260)；在此之外还要预付两周的房租；然后两周后租客开始付房租，可以选择两周或者月付；
- 再之后就是两周内完成property report，双方都签字一下，各自拍照存档就可以了，以免以后有分歧
合同介绍说明
合同看着11页，其实需要填写的不到三页，我们下面就来都说明下
上面关于水费那个，如果是house的话，water cooperation会直接收取水费和水管建设费污水处理费等，这个bill是直接water cooperation对你issue；对于租客而言，他只需要付使用的水费，不用帮房主承担水管建设费等；其实水的使用费不多，有些房子就直接包水费在租金里了；对于公寓而言，情况就有些不同，水费和water cooperation的费用是分开的，有些会有strata 给你发账单，你让租客直接付这个账单就可以了；
上面这些填完后，双方在最后一页签字就可以了，然后扫描了各自持有一份存档；
如果还有些约定的事宜的，可以写在倒数第二页上，合同里的条文基本都是标准的西澳大利亚使用的一些规则，保护了双方的权益。
bond 押金处理
押金（bond）一共是四周的房租加上宠物押金（最多$260），如果有宠物的话；一般的押金处理流程是：
- 租客连两周房租押金一起付给你
- 你提前在这里填写一下信息：https://bonds.commerce.wa.gov.au/bonds/pages/external/public/lodgement/index.xhtml 生成一个PDF，然后打印出来，在签合同的时候带着；这个表格有需要你和租客都签字的地方；
- 支付方式部分，正常都是选择租客把押金给你，你去政府那边lodge，所以这里填写你的付款方式，一般都是银行账户BSB，写你的，不是租客的。（写租客的你也不确定租客账户是不是有那么多钱，是不是能在14天内lodge成功，如果lodge失败了，然后你已经给了租客钥匙就很麻烦了，所以是你收租客押金，开receipt，用你的账户交钱给政府押金部门
- 租客付完押金立马要开收据
- 收到押金后十四天内要去政府网站lodge，不然要被罚款的
Property Report
这个可以提前准备好，你租房前，清理好房子后，把家里的门，家具，墙壁，窗户等都拍照存档，然后照着政府给的这个表例，弄一份report出来，标明下这些地方是clean的，可以使用的，没有坏的：https://www.commerce.wa.gov.au/sites/default/files/atoms/files/propertyconditionreportform1.pdf.pdf
你也可以照着这个表格的意思自己做一份，主要的意义是双方要签字同意，这个房子交割的时候的状态，便于清洁退房的时候验收。
房子租出去后的管理
主要的内容是三个月一次的房屋检查（inspection），检查一下房屋的状态，是否清洁；租客有义务在检查的时候把房屋打扫干净；
你在检查之前要至少在7-14天之前发一份书面的通知，告知检查的时间，如果时间不合适，对方可以要求和你商量一个时间，其实商量着来就可以了；
书面通知模版：https://www.commerce.wa.gov.au/sites/default/files/atoms/files/enterpremisesform19.pdf
其他的就是如果有bill 需要你转发给租客的，那么定期发给租客；一般情况下只有水费是这样的，其他的租客都可以自己设置；
如果有什么东西坏了，租客通知你后，要去进行修理；
保证租客定时交房租；
如果租客不交房租的处理流程：
- 发出账单，如果账单due的一般三天内，还没收到付款的话
- issue breach notice：模版如下，https://www.commerce.wa.gov.au/sites/default/files/atoms/files/breachnoticenonpaymentofrentform21.pdf
- 邮件发给租客，租客收到十四天内还没有付钱的话，签发终止租赁的通知：https://www.commerce.wa.gov.au/sites/default/files/atoms/files/notofterminationfornonpaymentrentform1a.pdf
- 发出终止租赁通知后7天，要求租客清空房租
- 如果7天后租客还没有清空房子，30天内向法院申请强制要求搬出，强行进房换锁啥的
- 官方指导连接：https://www.commerce.wa.gov.au/sites/default/files/atoms/files/rentfailnoticebreachchart1.pdf
租赁正常终止
如果你是fixed contract的合同的话，你如果希望租客在合同结束那天搬出去的话，你需要提前30天发通知：https://www.commerce.wa.gov.au/sites/default/files/atoms/files/noticeofterminationform1c.pdf
如果是普通的variable的租赁合同一般是21天提前通知，租客如果租住时间过了合同约定时间，你也没有要求他搬出的话，合同直接变成variable的那种；直到你们新签订fixed contract；
如果在合同终止日期之前租客想要搬出去的话，那么他们需要在你找到下个房客之前，负担这之间所有的房租；相当于他们要找个人顶租，直到合同结束才行，否则租客就得一直付钱到合同结束。
结束租赁后，最好双方都出现在收房的现场进行验收，然后有什么问题商量着解决；
租赁结束后十四天内要你要出一份final property report，说明bond的处理情况，如果双方同意的话，就可以向bond部门进行申请解冻押金；
如果双方聊的不愉快，那就是去法院让法官判决了。
房主行为罚金指南
如果房主不遵守一些行为， 政府会罚金处罚的
具体清单列表：https://www.commerce.wa.gov.au/consumer-protection/infringements-lessors
政府租赁指南
西澳政府针对私人自己出租物业的情况，出具了一份指南链接，大家可以查看：
https://www.commerce.wa.gov.au/consumer-protection/renting-tools-and-checklist
租赁收入的报税
租赁收入也是你合法收入的一部分，那么也是要交个人所得税的；这时候你肯定是希望交的越少越好；那么以下这些都可以作为expense，抵扣收入，降低税负：
- 清洁费用
- council rate
- water cooperation fee
- 投资房房贷利息
- 物业费
- 房屋保险
- 土地税费
- 如果找了中介，中介管理费
- 维护费用（比如说房屋外面的清洁，水管维修，电工维修等等维修等）
- 家具替换的费用
- 翻新费用等
建议找个专业的给你搞这个，把收入都抵掉最好，少交税，多赚钱
祝大家都赚的盆满钵满，有问题也欢迎咨询：findperth.com@gmail.com
西澳华人生活的百科全书
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