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发现珀斯

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西澳House购房流程

发现珀斯

8月 26, 2020 ,

最近由于疫情期间(2020年八月),澳洲房价看跌,然后联邦和州政府还出台了一系列的政策(虽然其实对咱们影响不大)对于刚需购房者来说,是个入手的好机会。

那么问题来了,在珀斯买房是怎么个流程呢?

购房基本流程

  • 看房
    • 先和自己确认下,自己真的想买吗?自己大概想买啥样子的?自己大概想买在哪里?
    • 咨询下broker,或者直接去一些银行的网站上计算下自己的负担能力;简单的讲就是算一下你自己有多少钱,你的收入能让你贷多少钱;
    • 确认完自己的负担能力后,你对你能购买的大致的房子的价格能有个基础的了解,然后对照自己的需求,就可以开始在网上挑房子了
    • 网站主要是 realestate.com.au, https://www.domain.com.au/, https://reiwa.com.au/,选择自己想买的房型,目标区域,然后开始看市面上available的房子
    • 看到一些合适的房子,下一步就是去现场看房子了;每个房子每周基本都会安排open day,一般都在周六,一些也会在周日上午。利用好上面几个网站提供的工具,合理安排看房时间
    • 每次看的时候做好笔记,也可以适当拍照,记录下大致的买家要求的价格。整理下,如果有合适的,你可以和中介说想买,place下offer,也就是出一下自己的报价,这时候报价上一般都是有条款是subject to finance的,就是说如果你的贷款下不来,那么你就买不了,合同作废;
    • 如果卖家接受了你的报价,然后你也交了定金(一般一万刀就可以了,看房子抢手程度了;公寓是五千定金,然后提前付10%,交房付剩下的)那么你们就可以进入接下来的程序了,房屋交割;
  • 房屋交割
    • 卖家接受了offer后,然后你会进入贷款环节,以及找过户律师;贷款可以找银行,也可以找贷款经纪人;过户律师的话珀斯也有不少专门做这个的华人,找老外也可以;
    • 贷款环节贷款经纪人/银行负责你case的会跟你沟通材料等
    • 贷款大约四周(目前疫情期间可能更长),贷款下来后你的过户律师就可以联系中介和卖家过户律师,以及银行settlement律师,约定过户时间;
    • 然后过户那天,你把首付的钱打到指定的账户上,然后由三方律师操作过户;过户成功后,你的过户律师会给你一个过户清单,材料等
    • 澳洲是没有咱们那种红本本房产证的哦,就有一个电子版的证明,这时候房子就是你的了,你可以联系中介拿钥匙,准备搬家了
  • 后续步骤
    • 如果你是首次购房的,那么你要知道,购房后你一年有这么两个比较重要的费用要交:
      • council rate,类似咱们国内的物业费其实,但是管物业的是政府;包括了分摊到你头上的local council的运营费用,垃圾处理费用等等,一年两千左右
      • water cooperation:水管建设费/污水处理费,这个一年也是不到两千的样子
      • 他们每年都会在七八月给你发账单,然后你可以选择一次付清,或者分期;你也可以设置下,收电子账单,就不用发纸质到你邮箱,以免错过了

东部和西澳的购房方式是有区别的,西澳大部分卖家都会选择offer的方式,相当于咱们的暗标竞标的方式,然后卖家会在几份出价里选一份满意的(一般都是价格高的)接受offer。

东部的话,大部分卖家会选择拍卖的方式,购房者在Auction day现场进行叫价竞标,价高者得;这种方式会要求你手上有充足的资金,同时要提前去申请银行贷款的预批,然后你当天竞拍的时候才不会头脑发热加价超过负担,这种方式比较考验心理,不是咱们懒散的西澳人玩的。

看房

首先是确认下自己的买房预算,根据收入估算下贷款,加上手上的存款,会有一个大致的总价范围,这个是一切的基础。

然后是确认下自己要多大的房子,所想要的理想住房是什么样的?几室的?面积多大够?几层的?要不要带草坪?买公寓还是house

再考虑下自己想买在什么地方,考察下各个区的情况。

这时候你的买房三角就基本出来了:预算/房型/地理位置,后俩者会主要收到预算的影响,真实买房的时候可能会有牺牲,舍弃和自我退让;

区域简介

学区

如果你比较在意学区,那么可以查看下这个网址:https://bettereducation.com.au/school/secondary/wa/wa_top_secondary_schools.aspx,然后利用上面三个网站的nearby那个工具,对比看下附近的学校的评分。

查看的时候注意,学校不只是高中,要从primary school, secondary school, 到high school都查一下

治安

整个珀斯地区的治安整体还是很好的,可能有些地区会有些偷盗什么的,但大部分是teenagers这种不知天高地厚的干的,整体而言大家还是不要担心的。

不过肯定有些区的治安会更好,而有些区就会差一点,其实主要和该区域住户收入水平,以及该区域商业程度有关的。这些数据呢,大家都可以去珀斯警察局网站上查询,链接地址:https://www.police.wa.gov.au/Crime/CrimeStatistics#/start

cannington 治安情况

上图就是cannington的治安情况,整体表现在珀斯地区其实不算好,但也可以看到几乎是没有凶杀案,案件最多的是盗窃,注意防盗就好了。

交通

然后大家再比较关心的就是交通便利程度;讲道理的说吧,如果你考虑公共交通,其实不管住在哪,都不是很方便,火车还好一点,如果是乘坐普通公交车,那么大概率就是去车站你要走挺久,下了车站去目的地也要挺久,所以公共交通这个,就不要太纠结太多了,在珀斯,还是要买个车;(住在City,买东西、工作也在City和北桥区域的除外)。

那其实主要考虑的就是开车的时候上班的通勤;珀斯是天鹅湖划开了南北,几乎所有的高速路都是City交汇,如果你每天上班要跨桥的话,大概率每天你都会遇到堵车的情况。

所以买房的时候主要考虑下自己要住在北区还是南区,这个大方向要先定下来,然后再去买房

位置

李嘉诚之前说,买房最重要的三个因素:位置,位置,位置,那么在珀斯买房要遵从什么位置定律呢?

图中红圈内的就是珀斯富人区所在地,以上所说的学区、治安、景观等等,都是这个区域是最棒的,毕竟富人都很精美,如果自己不会选,跟着富人选总归没有错的。当然,和所有好东西的缺点一样,富人区的缺点就是贵。其实贵不是产品的缺点,是咱们自己的。

珀斯主要的俩个华人聚居区

如果你比较喜欢中餐,还喜欢去华人多的地方,那么珀斯的Cannington附近,和Morley附近比较适合你,或者北桥附近的公寓。这几个地方靠近大的shopping centre,中餐厅很多,品种丰富,生活便利。

房型

澳洲市场上主要房型分为三类,西澳这边主要是其中两类:

  • House,也就是咱们说的独栋别墅,有草坪,占地面积三百以上
  • Villa, 也是独栋的,但是占地面积相对house小一点,然后基本没有草坪,就一个比较小的后院,占地面积二百到三百,一般是一片区域内很多Villa一起
  • Townhouse: 占地面积小于二百,一般两到三层,类似国内联排别墅那种,会和隔壁 公用墙
  • Apartment: 公寓,也就是国内主流的住宅这种

西澳这边主要比较多的是House 和 Apartment, Villa和Townhouse比较少,在一些富人区和离市中心比较近的区域有分布,主要还是西澳地大人少。

关于每种房型的土地证类型看一下这个:出手前,你一定要搞清这一点!今天和大家一起捋一捋Green Title和Strata Title那些事儿

House
Villa
Townhouse

投资一般买公寓,好租,租售比比house一般要高,因为公寓一般都是在市区或者富人区

投资也可以买地,land屯着等涨价,当然这其中玄机就很多了,我们以后再讲

自己住一般是买house,自己住着舒爽,也是大多数人出国的梦,汽车洋房加草坪。

最近几年,比较流行的投资手段是买一块老房子,占地大,一般在一千平左右,割开变成多块,然后建房再出售,这种方式是澳洲目前房产市场来钱最快的方式了。因为在这等房价上涨到国内那种幅度几乎不可能。

这么做增加了房产市场房子的供应量,也稳定了房价,但是从另一个方面来说,市面上那种有大院子大草坪的房子越来越少了,一般割成三块后,也就是三个四室的大房子,院子都很小了,别提草坪了。梦想和现实,总有差距。

还有一种买法是买一块空地,自己盖,找一条龙的服务商,land + build package,这种的话,可以根据自己的需求定制,但是从下定金到住进去,可能要一两年,周期比较长。

看房注意

基本来说,你确定下预算范围,确定你要购买的房型和区域后,就可以在圈定区域内开始看房了,一般房源都会在上面提到的三个网站放出来,差别不大,所以无所谓你到哪里去看房了,只是工具而已。

这三家都提供了open day planner的功能,你收藏到不错的房子后,他们会自动提供给你周末你的形成。

Open Day

Open day就是卖家委托买家在这天打开房子,然后有兴趣的来看房的人随意进来参观,问一些相关的问题,实地考察房子。一般open day都会定在周六,部分会在周日,方便大家周末看房。

如果看的一些房子open day的时间冲突了也没有关系,他们一般都会至少连续开放一个月,你也可以联系中介单独安排看房时间。

看房的时候,一般中介会要你的信息和联系方式,便于之后联系你咨询你的兴趣;他们同时也会准备一个册子,关于房子的一些信息介绍,以及目标价格等等。开始看房之前可以准备个笔和文件夹,然后把每个看到的房子做一个备忘,以免后来忘记。

Open day的时候就是流水席,你看一下,有兴趣可以多问一些相关的问题,没兴趣的话转身就走就可以了。

出手买房

offer

经过可能三四周,或者更久,你已经看到眼花缭乱了,那么差不多你也对于你能负担得起的房子,以及比较喜好的几套房子有了初步的意向了。这时候就是要跟中介报价了。

报价的时候,可以多多利用上面的几个网站的工具,大致了解下附近的房价,也可以套套中介的话,房主是不是急着出售房子等等。

报价的时候的第一原则是,不要相信中介说的任何一句话, 有自己的判断力。

当然,如果看上了中意的房子,也该出手时就出手,因为其实市场房源也就那些,虽然珀斯房子那么多,但是弱水三千,上台面在这个时候让你买的,也就那些了。

报完合适的价格后,那么皮球就扔到了卖家那边了,看他们接不接受你的价格,中间中介可能还会打电话来问你能不能提一提价,这个时候就建议不用提了,因为估计没有别人比你价格高了,不然也不会打电话问你了。

卖家接受了你的报价后,那么就是双方签订合同,你给卖家打定金了,定金是一万刀就可以了(如果你有钱另说)。

合同上一般会有一些条款,几个比较重要的

  • subject to finance: 你的贷款下不来,就退定金,(最好条款要一直到settlement成功,因为你可能会遇到坑爹银行,settlement之前告诉你有问题要拒绝你)
  • 家用电器什么的都是functional的
  • pest check没有问题,房屋结构没有问题,没有白蚁啥的,如果有的话,要求卖家处理完成了再交割,或者你可以放弃购买

其他的就都是标准条款了

Loan 贷款

如果你平常的花销都是用某个银行的话,可以直接联系这个银行的业务员,一般审批起来会比较方便。

Broker: 贷款经纪人,你也可以选择找他们,他们负责给你准备材料,和银行打交道,协助你准备材料等,银行在贷款成交后,会付给他们commission fee

贷款一般四大行利率最低(CBA,ANZ,NAB,WESTPAC),上面我们说过了,别用Westpac,特别差的服务。

其他的一些银行,比如说圣乔治,p&m bank等等,你也可以看看他们的利率等等,遇到好的也可以去贷款

如果你有PR/Citizen,然后你的收入很稳定,花销也是正常水平,那么一般而言批起来都会挺快,不会拒,一般是四周左右审批,疫情期间时间延长了,但是基本不用担心。

没有PR的话,也是可以贷款买房的,但是大银行基本都不会贷(除了像457这种PR前的过渡签证外),小银行可以贷,利率会稍微高一点点,材料审核也会比较严格。

另外顺便说一下,如果是非PR买房,你需要交$5000到外国人投资审查委员会接受审查,另外西澳刚刚加入了行业,会有海外买家税 7%,其实挺不划算的。

算钱的时候记得算上政府收的印花税,这个链接计算:https://reiwa.com.au/advice/calculator-tools/stamp-duty-calculator-wa/

大约是五十万的房的话,一万多块钱。

首次购房者,还可以申请首次购房的补贴,一万块左右,看你买公寓还是买的新盖的house,律师会协助你申请。

贷款以后我们还会详细给大家讲。

Settlement律师

房屋交割的时候,是三方律师处理的(卖家/买家/银行),他们会在政府的一个平台里分别提交自己的材料,进行交割。交割的时候,你是不需要出席的,settlement律师是你的全权代表。

专业的人做专业的事情,法律规范了律师应该做什么,所以就不会出现国内那种合同有坑,事后被坑的情况。

律师费一般在一千左右,你和律师之间需要签个字,然后你的首付款也要交到律师和银行沟通后的账户里,由他们完成交割处理。最后多出来的钱和结账单会由你的律师一起发给你。

所以在你和卖家敲定合同后,接下来你需要安排两件事情

  • 贷款
  • 敲定settlement律师

贷款审核通过后,就由settlement律师和银行,还有卖家约定settlement的时间,尽量约晚点,因为银行这边通过后,你还需要签一个文件,邮寄到银行那边,由他们最终完成最终申请审核,然后才可以settlement,这中间需要一些时间。

这之后你要做的,就是打首付款了。

交割完成,拿钥匙

交割完成后,你的律师会打包发给你一个文档,这个可以稍后再看,文件挺多的,里面也包括了房产证,大概长这样:

澳洲房产

房产证是没有实物的,这也就是一个证明,政府那边会有记录,每个property属于谁,这个其实每个人都可以在landgate那边花钱查的。

这时候就是激动人心的时刻了,找中介拿钥匙。

因为从settlement完成的那一刻起,这个房子就是你的了,私人财产神圣不可侵犯,我的property,风可进,雨可进,前房主和国王都不能进。

接下来,你就可以准备搬家了。

后续注意

国内一直说的,这边买房后,每年都要交房产税,还挺多的。其实这是一个不太正确的理解,广义上讲,买房后,你每年要交的钱分两类

  • 交给local council,叫council rate,根据你的地块价值(主要是大小)来判断你每年要交多少钱,这些钱会用于council每年的开支,你的垃圾处理,社区娱乐中心的建设,社区草坪的维护等等;一般在两千左右。
  • 交给water cooperation的水利建设费,珀斯的水,一部分是水库存的,一部分是海水淡化的,所以淡水很珍贵,要投入很多钱;另外,你家的污水需要进行污水处理,所以water cooperation在每年你所消耗的水交的水费外,还会额外收取一个定额的费用(包括了水利建设费和污水处理费),大概两千元左右。

这俩加起来就是国内所说的房产税了,但是实际上,真正被成为land tax的只是council rate里的一小部分,其他的这些如果按照国内的说法,应该算是物业费。

这也是为什么老外的主人翁意识很强,自己被收了钱,所以要知道钱到哪里了。

这两者的账单,律师给你发的文档里会有,那里面会显示你和卖家的交割时间,你从什么时候要负责这个财年多少钱的council rate和water cooperation fee。

然后每年七八月的时候,这俩组织就会定时给你家发账单了,你也可以设置成电子的,直接发你邮箱。

其他

过户后,记得问卖家要来下房子的图纸啥的,有啥设置不懂的及时问清楚。但是大部分都是标准设置,网络上都可以查到的。


有哪里写的不对的,还望各位斧正,联系邮箱:findperth.com@gmail.com

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《西澳House购房流程》有一个想法

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