最近联邦和州政府都出了不少政策鼓励大家盖房买房，盖房。那买房和盖房就跑不脱找银行贷款。（您如果财大气粗那就不用看了）
先说结论：千万别找Westpac贷款，坑死你不偿命
事情缘由我跟您慢慢说
小A拿到这边永居后，三月份准备买房，看了套房，签了合同，就开始走贷款程序了。签购房合同的时候，是subject to finance 的，也就是说，付了定金后开始走贷款程序，如果贷款被拒了，那么定金原路退回，合同作废，卖家重新进入卖房市场进行买卖。一切都是标准流程，并没啥问题。
然后小A就准备好材料，在四月初的时候递交贷款材料。
一切看起来很顺利，四月二十三日的时候就下了unconditional offer，中间没有做雇主调查，也没有要求补材料。
注意这个时间节点，这时候下了unconditional offer，按照常理，整个流程就没有任何问题了，所以购房合同的subject to finance 的条款就被拿掉了。下面一步，就是安排settlement时间，进行settlement了。
于是考虑到疫情期间，银行的效率可能变慢，所以就保险起见，预约了一个月后settlement，5.25。预约完settlement后，小A就赶紧签了贷款的文件，寄出去了，AUPost疫情期间速度有点慢，五月一日寄出去后，五月七号才寄到了阿德莱德settlement团队。
噩梦从此开始了
2020.05.15
小A的settlement律师在5.15号，settlement前两周和银行settlement团队确认是否收到了材料，还有没有什么问题，settlement团队说没有收到材料。在小A出示了AUPost的记录后，银行回复说收到了。
2020.05.22
settlement前一个工作日，律师和银行最后确认是否还有问题，银行回复说还有document没有ready。但是追问是缺少什么材料，是否能出具一份文档我们好按照要求赶紧提交，银行言辞模糊，
- 银行settlement team回复不清楚，让问broker的BDM。
- 发邮件给BDM，打电话找BDM不回复。
- 打银行hotline，银行hotline也说不清楚缺什么，还是让找BDM，告知BDM不回复，hotline提供了另外几位BDM的联系方式
- 继续打电话找各个BDM，没有BDM回复
2020.05.25（原定的settlement day）
继续打电话BDM和hotline，BDM不回复，hotline回复说收到了，会让BDM立刻发邮件告知缺少啥，等了一个小时没收到。然后一整天打电话给BDM和银行hotline，进入无限死循环。下午实在没辙，broker的manager找悉尼Westpac高级经理帮忙询问，回复说缺付首付的资金证明。立马出据银行存款证明提交了。*注意：小A的首付的钱是在Westpac账户上的，和银行也是签字的时候说明了，使用该账户付首付，所以根本不会存在银行需要你证明首付到位了的问题，因为Westpac能直接看到钱有没有到账。
2020.05.26 周二
银行没有回复，继续打电话，hotline和BDM继续和昨天一样回复。银行settlement那边依旧回复还有文档没有ready。就这样，一天难熬的时间过去了。
2020.05.27 周三
继续打电话，重复前一天内容，还是没有回复。
这里说明下settlement的流程：卖家买家约定settlement日期，卖家银行律师、卖家律师、买家银行律师、买家律师、政府系统按照流程进行settlement手续处理。正常情况下都没有问题，会在settlement那天正常搞定。
如果因为买家问题，无法在预定时间内settlement，那么会有一个graceful period，一般是三天，这期间没有办法完成settlement，就要按照购房合同付罚金。也就是小A如果无法在周四完成settlement，那么就要按照每天$200付罚金，而且这个罚金计算日期是从周一开始算。
所以周四是小A的最后期限，不能搞定就要付罚金。如果周五settlement的话，付的罚金是200 * 4 = $800。如果周五还不能settlement，那么就要下一周settlement，而且下周一（2020.06.01）是西澳的公共假期，所以就要周二settlement，这时候需要付罚金就是 8个自然日 * 200 = $1600.
看到这里你可能会想挺惨的，不过可能也可能会觉得也就一千多块钱，还行，不算特别惨。
那么，更惨的来了
2020.05.28 周四
早上继续打电话还是一样的回复，无尽头一样。
然后中午高潮来了：那个一直消失的原籍印度的BDM出现了，也不是回邮件，上来直接打电话给了小A的BDM。电话里神神秘秘，跟家庭调查一样，调查到最后说：
Westpac内部有一个审查团队，有权力在贷款处理的全部流程里进行审查，发现有问题可以要求补交材料。小A的case被抽查了，要求补交材料，审查资金来源，因为小A的钱都是大额从中国换汇转来的，所以就要求审查。
然后小A的broker就说可以，没问题，但是问需要提供哪些材料，是要求出具国内父母的gift letter还是啥。
这个BDM非常牛逼的说：我们不会给你提供材料列表，你提供所有你能提交的材料。（这是绝对不符合Westpac的办事流程的，银行要求提交材料是必须有一份官方的邮件列出来需要哪些材料的）
那也没辙，这哥们代表银行，说啥就是啥，赶紧准备呗。
但是现在还有一个更严重的问题：按照这个BDM的说法，这个审查是交材料上去，能不能过还不知道。也就是说，Westpac在给下了贷款的unconditional offer（我们常说的全批）后，又再次进行审查，有驳回贷款的可能。
那么这个时候如果贷款被驳回，小A有这么几条路可以走，但是每条都是损失惨重：
- 换银行重新贷款，但是至少要一个月，每天200的罚金还要付着，至少得被罚$7000，这还是再次申请的贷款批下来的前提，如果因为Westpac这么一弄，批不下来了，还是只能走下面两条路
- 全款买下来，但是你有这钱全款也不可能贷款不是么
- 这房子不买了。这个损失是最惨的，因为银行已经之前给了unconditional offer，所以购房合同保护买家的条款 subject to finance 已经被拿掉了。现在是必须买，不买的话，卖家会进入市场重新卖，如果卖家着急低价出手的话，和原购房合同的差价就需要小A来补。也就是说小A可能要给出个十几万，甚至三四十万的，完全打水漂，毛都没有
所以目前小A的处境是，运气好，罚金1000起跳，运气不好，首付损失的一干二净。而这一切，都拜Westpac所赐。我们也找不少broker打听过了，Westpac确实是这样的流程，他们有一个审查团队，可以任何时间介入贷款流程，进行材料审查，有任何问题都可以否决，置贷款申请者于上述的这种无奈境地。四大行里，只有Westpac是这样的审核流程。
2020.05.29 周五，开始付罚金，$800
接到这个BDM所谓的提交材料的要求后，小A立马准备了汇款记录和父母的gift letter等，提交给了该BDM。周五早上broker查看了下系统，发现材料通过了审核，可以settlement了。于是立马催银行settle。
不过催了一天，也还是没有催成功，于是最早也就是2020.06.02进行settlement，罚金$1600+是跑不了了。
最终 2020.06.02
又是电话连环催，终于银行那边settlement team 加速处理了，在中午进行了settlement。
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