房屋折旧与负扣税-澳洲特有
房产评估师计算,60万左右的全新独栋每年折旧大约在10000澳币,而全新公寓在15000左右(详细数值和计算方法都是因房而异)。
是不是觉得自己的房子怎么到手就亏了呢,仅靠每周的租金可以跑赢折旧和物业成本吗?投资房产的收益在哪里呢?
这里就不得不提到澳洲独有的一项房产政策–负扣税(Negative gearing tax return)
该如何理解呢?你只要记住:“负扣得正”。也就是说,在这个政策下,你不但不会被扣税,还会得到税务补偿。这是ATO(税务局)为了鼓励房产投资,将个人房屋出租当成了一种会产生“可纳税收入”的小生意,而这种小生意在运营过程中产生的费用(比如折旧),就会在财报中被计算进去,来抵消你的收入,从而减少产生的税款。
我们一起来看一个例子,之后就能明白,折旧是如何挣钱的了。
案例分析-珀斯居民A
计算步骤分析
为了便于理解,这里的数字做了取整简化处理。
在这个案例中,A的投资房收入,在不计算房产折旧的情况下几乎为0。这项“生意”貌似不挣钱。那为什么说投资房还是个好生意呢?
我们先根据 ATO 的政策,来计算一下A的个人所得税
$16467=(80000-45001)*32.5%+(45000-18201)*19%
租金收入–$20800=400*52 **按最保守的周租金计算
银行贷款–$15360=600000*20%*3.2% **按贷款80%,投资利率3.2%计算
折旧后的实际个人所得税计算–$11592=(80000-15000-45001)*32.5%+(45000-18201)*19%
最后的负扣退税:$4875=16467-11592
总结
上面一系列的计算可以看出:
A有了这套60万的公寓之后,每年可以返还将近五千的税收。
由于收入越高者税率越高,从上述算法可以看出,同样一处房产投资对于高收入人群有更好的避税效果。比如如果年薪达到 $200,000 在本套房产上的年退税额将是 $6,750。也因此医生、律师、IT 等高收入者,帐下都会有数套不动产用来抵税。
目前美国CPI同比急升6.2%,通胀触及30年高点。澳纽地产已经收到了几家开发商正式涨价的通知,而这仅仅是个开始。对澳洲房产持观望态度的朋友,现在入场仍然是好时机。
WeChat ID: ABCAustralia