房产大哼
“日落条款”（Sunset Clause）是购房合同中规定开发商所承诺的最晚交房日期与救济方式的条款，即明确了购房合同中部分或全部条款的无效日期。当一笔交易的签约与履行时间间隔较长时，“日落条款”不仅为买卖双方提供了免责解约的机会，更是给出了双方在条款时效前的有效缓冲，使双方可以在条款失效前能够提前准备。
澳洲房产受争议的重要条款——日落条款
1.“日落条款”
当在谷歌上搜索关键词“中国 开发商延期交付”时，我们会得到大约170万条结果，排在前几位的多是“违约金”、“怎么办”、“没有时间限制”和“业主买单“等负面词汇。可见在中国，大量的购房者会遇到开发商无限延期交付又无可奈何的窘境。一方面是因为购房合同中并没有完善的相关条款与救济方式，另一方面也是国内购房者往往未能在签订合同前得到专业的法律意见而错失了与开发商平等对话协商的机会。
然而，当在谷歌上搜索关键词“澳洲 开发商延期交付”时，我们会得到大约46万条结果，排在前几位的多是“开发商拿不到钱”、“政府收拾开发商”等利好买家的词汇。那么，都是购房行为，为何会出现以上如此大的不同呢？一个主要的原因便是几乎所有的澳洲楼花购房合同都会包含保障买家权益，规定开发商交付日期的“日落条款”。该条款规定，如果楼花未能在条款规定时间内完工，购房合同将会失效，卖家需退换买家所交付的定金及相应利息。
也就是说，如果开发商延迟交付，且延迟时间超出了买方可接受的范围，买方可以依靠日落条款的实施来保护自己的合法权益，降低自己的购房风险。因此，“日落条款”一度成为许多中国买家最称赞的澳大利亚房屋合同条款。
2.被利用钻了空子
然而，由于近几年房价的高速增长，签订楼花合同时房屋的售价会远低于交付时的价格，这巨额的差价使得极少数贪婪开发商利欲熏心，便试图钻法律空子，故意拖延交房时间，利用合同 “日款条款”中的各种技术细节终止原本的合同，然后再以当前更高的价格进行“一房二卖”
一、这无疑使原本保护买方权益的“日落条款”成为开发商谋取不正当利益的工具，导致买方的资金和时间成本被捆绑在未完工项目上，错失资本增值等投资机会
因此，在签订合同前，请律师详细解释合同条款，并与开发商协商。小心“日落条款”的使用不合理!
3.“日落条款”的修正与现状
在澳大利亚房地产市场，特别是悉尼房地产市场奋战多年的投资者和房地产经纪人，一定还记得2015年那场“日落条款”风暴。经过近700人参加的听证会，2011年底，新南威尔士州政府颁布了《产权转让法》修正案，以限制开发商利用“日落条款”恶意终止购买合同，谋求更大的经济利益
新法令规定，开发商如果要启动“日落条款”，必须提前28天以书面形式通知买家，清楚写明工程延期和撤销合同的原因。合同的撤销必须得到买家的同意；若买家不同意，开发商必须向最高法院提出申请，得到准许令才能撤销合同。另外，开发商将负责支付买家向法院递交申请所产生的费用，除非有证据证明买家拒绝撤消合同的行为是不合理的。事实上，恶意拖延交付终止合同的开发商还是极少数。一般情况下，为了节省银行借贷利息或投入其他项目，绝大多数开发商并不会故意拖延时间，甚至更多情况下，他们会提前竣工进行交付。
4.完善并不代表你利益的绝对安全
楼花购房合同绝大多数为格式化的标准合同，除非有“显示公平”的条款，不然开发商一般不会接受合同条款的修改。因此，在买家与开发商之间的悬殊差异下，律师的介入，帮助买家进行尽职调查与合同的详细解读就显得十分必要与重要。
ACTMedia