房产的持有架构有哪些？不同房产持有架构的优缺点有哪些？？根据以上标题，您要考虑买房子是用来自住还是用来投资。自住的话还是建议买在个人名下，如果是第一次购置房产的话不仅可以享受到首次置业者津贴（First home owner grant)，还可以享受到资本增值税的豁免（Main resident exemption），当您打算售卖自住房时，不需要交任何的资本增值税（Capital gain tax）。以下是投资房持有方式构架，其中各有利弊，具体选择哪种持有方式请结合自身情况。个人持有首先，个人持有（Individual）架构操作简单，成本低，可享受负扣税（Negative gearing）优惠以及资本增值税优惠（Capital gain general discount）。如果投资房造成了账面上的亏损或者实际上的亏损，这个亏损的部分可以用来抵扣您的个人所得税的。但个人持有的缺点就是税务处理不灵活，如果个人名下投资房产较多时可能产生土地税。还有两种比较常见的个人持有方式，可以理解为多个个人一起持有。一种是Joint tenant，另一种是 Tenant in common。Joint tenant，通常家庭选择居多，比如作为夫妻之间购房时最常用的一种形式。房产所有权平分给夫妻之间。但如果是多人拥有的话，所有权将平均分配给每个人。也就是说在Joint tenancy下的每一人都有着相同的权利和义务。如果房屋被出租或卖掉，那么租金收入或卖房收益将会被Joint tenants之间平分。并且每个Joint Tenant都有着相同且平等的义务去承担维护房屋产生的各项费用，以及税费。在卖房的时候，Joint tenants必须全部签字之后房子才可以出售。需要注意的是如果夫妻一方去世，另一方将自动拥有房子的所有权，也无需任何遗嘱。如果是Tenant in common的话，房子的占比额可以自行设置，这种形式更适用于商业伙伴、兄弟姐妹之间或者其他关系。房产的拥有者可以在不经过其他人的同意，转让自己在房产中拥有的份额。如果其中的房产拥有者去世，他在房产中享有的份额将会按照他的遗嘱分配，而其他共有者的份额不会受到影响。
家庭信托持有家庭信托是近几年来比较受欢迎的一种房产持有方式，税务配置灵活, 尤其是对Positive gear的房产。而且家庭信托持有是很好的资产保护持有形式，还有其他很多优点，包括；私密性较强，便于传承，享受资本增值税优惠（Capital Gain General Discount）。首先我们要明白的，信托主要是从三部分组成的：信托管理人或者控制人（Trustee)，信托本身（Trust)，还有收益人（Beneficiary）。Family trust名下的资产所有权归Trust本身，但是Trust本身不是法律意义上的经营实体。因此，不会受法律的制裁，在信托里的资产会得到很好的保护。当遇到一些问题时，比如婚姻或者受到法律诉讼，信托里的资产不会受到任何影响。信托在所有房产持有结构方式中，对其保护是最全面的。其次，家庭信托的收入可以由信托管理人按照最有优势的方式自由分配，如果这一年某个信托受益成员的收入低那就可以从信托里面多分一些收入给这个人，如果某个受益人的那一年的收入较高，那就可以少分一些收入给那个人。这样就可以合理的利用家庭信托来减少税收。换种方式讲，当房产收入是正数时，家庭信托是最有优势的。另一方面，当家庭信托和个人持有一样，拥有房产超过12个月时，将有权享受资本增值税优惠（Capital gain general discount）。*这里要注意的是，虽然信托不是税务实体，但是放在信托里的房产也需要报税，同时必须把当中的收益在同一年内分配给受益人。但是家庭信托不能把负的收入分发给家庭信托里的受益人。而是只能把负收入存在家庭信托里面去减少未来财年的收入。因此家庭信托的持有就是无法直接负扣税并且管理成本较高。还有很多人会问我可以住在自己的投资房（家庭信托持有）里吗？答案是可以。如果您的投资房按照市场价格来出租并且符合一些特定要求，是可以租给自己的，但住在自己的投资房里并不是什么情况都适用的。简单的来讲，Trust里需要有人有ABN收入，在这种情况下租住在自己的投资房中还是可以为税务方面带来不小的帮助。家庭信托持有房产的优点还是较多的，是不错的选择方式，正确的房产持有方式不但可以为您节省花费，还可以为您带来收益。如果对家庭信托持有方式感兴趣，可以关注我们进行咨询。
