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澳洲房产手记: 负扣税、资本利得税、折旧扣税…到底都是啥？看完这篇文章，你就全明白了！

由微珀斯

9 月 27, 2020 #买房, #负扣税

本文由Ironfish提供 

 
作为老牌发达国家，澳大利亚有着极为完善的金融法律体系和对房产投资的政策性支持，这是在澳洲房产投资最为根本的优势——投资者可以享受到政府对于财产的高度保护以及来自法律层面的鼓励性收益。
 
但是另一方面，这也带来了一个问题：在澳洲投资房产，不是仅仅当房东、收房租那么简单，还会额外有一系列税务方面的事务需要投资者进行考虑。
 
在澳洲，只要你是澳洲的税务居民，那么你的投资房所产生的盈亏都会计入你的税前收入，一并计算个人所得税。而在这个税务计算的过程中，又产生了一系列的政策和相关术语。如果你是澳洲房产投资者，那么你一定要了解并学会利用它们哦。
负扣税 (Negative Gearing)
你可能经常听到别人提及澳洲的负扣税制度，但负扣税究竟是什么？
“负扣税”并不是一种税，而是一种对于投资房产的税务补贴制度。澳洲是世界上极少数实行这一制度的国家之一。
 
从原理上来说，“负扣税”等于澳洲税务局（ATO）把你的投资房产视为一个“小生意”，租客缴纳的租金是你的“收入”，维持这一“生意”的所有开销，包括银行贷款利息、水电费、物业管理和维护费用、保险费……等等，都视为“支出”。
 
用收入减去支出，你的投资房可能会出现“亏损”，而这个“亏损”的额度可以从你工资收入的应纳税额度中直接减去，为你带来税务上的优惠。
 
折旧扣税Depreciation
在澳洲，如果你投资的是全新房产，那么除了上面列出的各项支出外，还有一项非常重要的“非现金支出”——折旧。
 
随着时间的推移，任何建筑物及其中的设施都会磨损、变旧。澳洲法律允许所有出租房产的房主为这类损耗申报抵税，这就是折旧抵税。
折旧分为基本建设工程抵扣（capital work deductions）和设施折旧（Plant and equipment depreciation）两种类型。
 
也就是说，折旧就是澳洲税务局（ATO）认为你的房产老化所为你带来的“损失”，它并不像其他贷款利息、水电费等开销一样需要你自掏腰包，但却可以被视为投资房产的支出，因此适用于负扣税的计算。
“负扣税”和“折旧”这两件“武器”联合使用的时候，往往可以发挥出令房产投资者的现金流转负为正的神奇威力。
 

 

资本利得税Capital Gain Tax

在澳洲，当你购买了一种资产（比如投资房产或股票），并在之后用比买入价更高的价格售出时，你从这笔交易中所获得的利润，将被计入你在交易发生的财政年的个人所得，并和你的其他收入一同征取个人所得税。
 
根据澳洲税务局的政策，绝大多数个人用品都不会被征取资本利得税，比如你的自住房、你的汽车或者你的家具等。此外，仅因税务原因进行折旧的资产也不会被征取资本利得税，比如商业设备、或出租房产中的装修等。
 
 
资本利得税并不是一个单独的税种，而是你的个人所得税的一个组成部分。不过，在现行的资本利得税制度下，如果你是澳洲持有某一资产超过12个月之后再出手，那么你的获利额度将在进行50%折扣之后计入个人所得税。
 
举个例子，如果你的税前收入是$7万澳元，在这个财年内，你出手了自己持有两年的一套投资房产，购入价$45万，售出价格$47万，获利$2万，那么你在该财年度本来的应税收入为$9万澳元，但因为资本利得税优惠政策的存在，这$2万中仅有50%，也就是$1万被计入个人所得税，因此你该年度的应税收入为$8万澳元。这是澳洲对于长线投资者的“优惠”制度。

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