今天给大家讲一个可能很多人并不知道的有趣小知识，那就是专业的地产中介，并不是最近百年才有的新兴行业，在几千年以前，就已经有对专业地产中介的描写：比如在唐宋时期就有“贫富无定势，田宅无定主”和“古田千年八百主，如今一年换一家”一说，从侧面反映出了古代地产行业的繁荣，而当时的地产中介人，叫做“庄宅牙人”。
“庄宅牙人”作为对专门从事田地、屋宅买卖中介者的称呼 ,始见诸公元 10 世纪末后周的官方文献。在中国古代 , 田宅、奴婢、马牛是商品交易中的三大种类。而田宅典当或买卖在法律意义上是所有权的暂时或永久性的转让 , 所以牙人要接受卖主以书面形式授予的中介委托 , 才能开始其中介活动。卖主提交委托性的文契 , 意在向牙人表明自己拥有对拟卖物业的所有权和出卖的合法性 , 其内容一般应包括卖主的户籍地址、姓名、拟卖物业种类、拟卖价钱等。
REIWA简介
而在澳洲建立之初，就已经有了专业的房产中介，而在我们西澳熟知的REIWA则建立于1918年，比REIA还要早5年。REIWA在当时还叫做 “Auctioneers’, Land & Estate Agents’ Association of Western Australia” ，比现在绕口很多，可能是当时还十分流行以拍卖的形式卖房的原因吧，而现在在西澳，拍卖已经是非常少见了。
REIWA的全称是Real Estate Institute of Western Australia，是西澳大利亚管理地产行业的最高组织，与此同时，REIWA在起草，修改和完善西澳租房相关法律上，有着极大的贡献。目前包含红信地产在内总共涵盖了西澳超过9成的地产中介。
今天给大家讲一个可能很多人并不知道的有趣小知识，那就是专业的地产中介，并不是最近百年才有的新兴行业，在几千年以前，就已经有对专业地产中介的描写：比如在唐宋时期就有“贫富无定势，田宅无定主”和“古田千年八百主，如今一年换一家”一说，从侧面反映出了古代地产行业的繁荣，而当时的地产中介人，叫做“庄宅牙人”。
“庄宅牙人”作为对专门从事田地、屋宅买卖中介者的称呼 ,始见诸公元 10 世纪末后周的官方文献。在中国古代 , 田宅、奴婢、马牛是商品交易中的三大种类。而田宅典当或买卖在法律意义上是所有权的暂时或永久性的转让 , 所以牙人要接受卖主以书面形式授予的中介委托 , 才能开始其中介活动。卖主提交委托性的文契 , 意在向牙人表明自己拥有对拟卖物业的所有权和出卖的合法性 , 其内容一般应包括卖主的户籍地址、姓名、拟卖物业种类、拟卖价钱等。
REIWA简介
而在澳洲建立之初，就已经有了专业的房产中介，而在我们西澳熟知的REIWA则建立于1918年，比REIA还要早5年。REIWA在当时还叫做 “Auctioneers’, Land & Estate Agents’ Association of Western Australia” ，比现在绕口很多，可能是当时还十分流行以拍卖的形式卖房的原因吧，而现在在西澳，拍卖已经是非常少见了。
REIWA的全称是Real Estate Institute of Western Australia，是西澳大利亚管理地产行业的最高组织，与此同时，REIWA在起草，修改和完善西澳租房相关法律上，有着极大的贡献。目前包含红信地产在内总共涵盖了西澳超过9成的地产中介。
随着新移民的增多，我们珀斯的华人朋友们越来越多的拥有了自己的投资房产，做起了包租公，包租婆。本来是个非常开心的事情，按时收到房租，房子也会得到妥善的打理。而事实上由于西澳洲的地产法律的严格，繁琐，同时租客的一方被视为弱势群体，因此很多房东都吃了大亏。本来漂亮的房子被不良的租客破坏的一塌糊涂，更有甚者房子里面有贩毒，种植毒品等现象发生。为了减少这种令我们华人朋友痛心的事情的发生，保护我们的房东朋友权益，在未来的栏目里，我们会持续的在租房专栏里跟大家分享一些西澳租房的小知识，希望我们的经验，能够对广大的华人房东有所帮助。
第一期的内容我们就从出租房的准备开始，大多数的房东朋友都会说这样的内容有必要写吗？我有房子我拿出来租不就得了，还有必要为这个事情纠结吗？可是大部分的房东就错在了第一步才会造成情况的进一步恶化。今天就这个点让我们来简单的扩展一下，跟大家详细的阐述一下。
1. 调整心态
大部分房东的心态永远的保持着一个华人的传统心态，那就是房东高高在上，租客都是穷人，买不起房子，房东说什么就是什么。在澳洲，这是十分错误的一种观点。很多西方人的生活理念并不是必须购买房产长期居住，很多西方人认为生活就该丰富一些，更换不同风格的房产居住就是多彩生活的一部分。因此千万不要抱着我是房东我最大的观念来觉得租客就要听你的话。应该学会跟租客配合，这样才能保证你的房产各个方面的最大收益。
2. 清洁
租客看房子的情况，并不代表房东在正式签约交接房子之前不需要做任何事情。因为经常会出现租客看房时房屋内有人居住的情况，卫生不一定能够保持的非常整洁。但是租客也都是想找个温馨舒适的港湾。因此房子出租之前一定要找专业的清洁或者自己认真的清洁，要做到门窗干净，房子内部例如厨房，浴室一定要确保没有油污，天花板不要有霉菌。因为霉菌会造成严重的身体问题，并会引发哮喘等不良症状，这一点一定要注意。一旦出现此类情况，一定要找专人处理并清洁粉刷。同时大家买房子要注意，专业的建筑商会在浴室用特殊的油漆，减少霉菌的生成。
3. 维修
房子在正式交接之前要确保房子质量安全达标。例如房子一定至少要有两个烟雾报警器，两个RCD防漏电空气开关，房子的百叶窗必须要保证绳子有钩子钩住，房门必须有Deadlock等等。如果住在老房子的房东，一定要注意诉讼的内容，一旦出现质量问题，保险可能不予赔偿。另一方面如果房子的开关，插座，灯，水龙头，喷灌，出现问题要及时修好，除非看房时租客同意，并留有书面证据。
3. 煤，水，电转名
有些房东可能会忽略一个很重要的问题，那就是房屋交接之后房子的煤气，水，电都没有停掉。这种情况发生之后，如果租客拖欠账单跑路，房东也只能含着泪水去交款，因此应提前避免这种情况的发生。
好了这期内容就先简单的跟大家聊这么多，我们将会在未来的连载里面更加深入的研讨租房的内容。
可能您是新手房东，刚找到合适的房客；又或者您是第一次搬出去住的房客，要租下心仪的房子，在这时都会面对签约的问题，这一期就让我们一起来看看如何完整并正规的完成签约，以及入住等相关问题。
1：租房合同
不管是整套房子，还是单间出租，租房合同都是必不可少的，它是表明 房东 – 房客关系最重要的证据之一，同时也规范的注明了入住时间，租期，房租等等非常重要的信息。不管是房东还是房客，在租房的时候，一定要确保有一份正规的租房合同，避免产生无法解决的纠纷。在以下网址中，政府有提供免费的租房合同供大家使用，在下一期，我们将完整的讲解如何正确的填写一份租房合同。
https://www.commerce.wa.gov.au/publications/rent-agreement-form-1aa
2：房租计算的不同方式
和中国不同，澳洲的房租是以周为单位计算，一般为两周或四周一交。这里有一点需要注意，四周一交和一个月一交是完全不同的。
如果想要用一月一交的模式，在澳洲一般的计算方式为：如果房租为每周$350，计算出每天房租$50，每年房租（365天情况下）$18250，平均每月$1520.83，这样情况下，完整的一年下来，房客交的房租和每周$350是一样的。
3：押金
西澳洲法律规定，在房租没达到$1200每周的情况下，押金最多只能收取四周的房租，如果有宠物，房东可以额外收取$260的宠物押金。
4：记录房屋情况
房东需要在房客入住之前，记录房屋的整体状况，如哪些部分是无法使用的，哪些东西已经损坏，并制作成报告（PCR），在房客入住时交给房客。同时我们也强烈建议房客在入住时仔细检查整个房子，记录并拍照所有有损坏的地方，避免退房时产生误会。在接下来的几期中，我们也会对房屋状况报告做更深入的说明。
5：电煤气网路账户等
如果是整租，在这里强烈推荐在房客入住时，房东关闭自己的电，煤气和网路账户，并由房客自己开通相应账户。首先这样节省了房东的时间，所有账单都直接发给房客，由房客自行支付，其次也减少了未来产生纠纷的可能 – 作为租房中介以来，我见过太多次房东房客因为水电煤气费产生纠纷的情况，如果在一开始就由房客自己开通账户，那这些纠纷绝大多数都不会产生。
在这里我们也顺便附上常见的服务供应公司的网址：
电力服务 – Synergy
煤气服务 – Alinta 或Kleenheat
https://www.alintaenergy.com.au/wa/
※ 以上公司都支持网络开户，管理起来也是非常的方便。
西澳华人生活的百科全书
微信公众号：findperth