租房投资者(rentvestor)是最近几年开始在房产界变得很炫的流行术语；租房投资(rentvesting)的原理与做法看似简单，但有毅力真正实践者暂时还并不太多，因为这是需要坚持信念、与时并进作出规划与调整。我们为真正的实践者鼓掌！今天，我们就要分享一位在亚太集团里，一名成功的租房投资策略例子。
William Mitchell先生是一名土生土长的悉尼人，他的职业生涯开始于从金融行业，后转折进入了地产行业，最终进入了亚太集团，目前是亚太集团房产部主管。他利用房产周期进行了跨省投资，拥有了一个多套房的投资组合，更重要的是，目前他也是一名租房投资Rent-vesting策略的实践者。以下是他的精彩投资故事。
“我有一个长期的房产投资计划，但这并不意味着它会耗费我太多的精力。小小的坚持会在长期带来巨大的结果。”
—WilliamMitchell 亚太集团房产部主管
土生土长的悉尼人Will的职业生涯开始于金融行业，但很快他发现，这并不是一个让他充满激情的工作。在阅读了大量的有关房地产的书籍之后，他突然发现了这才是自己的兴趣所在。于是，在攻读了一个房地产开发的硕士学位之后，Will成功地从金融业转行到了地产行业，并最终加入了亚太集团。
得益于土生土长悉尼人的优势，Will可以通过暂住在父母家中的方式，节省了大量的生活开支。但是，他一早就有了明确的投资目标，要尽快成为一个房产投资者。通过两年的时间，他成功的地存够了自己的首付款。
在Will看来，身边的很多朋友都有着一万个不投资的理由，拖延是许多人面对房产投资这种重大抉择时的自然选择。很多人觉得，要等自己的存款再多一些，收入再高一些，价格再好一些的时候才会投资房产。但Will觉得这并不是正确的做法。
“你等的时间越长，买房的门槛就会越高，你达到自己的房产投资目标的时间也会越长。第一次投资对所有人来说都会是很难的一个抉择，我也不例外，但我相信会是一个让我以后感到骄傲的决定。”
Will的第一套房产是位于悉尼北区的Lane Cove的一套公寓。他之所以选择这里，是因为Lane Cove地区极其便利的地理位置和当时并不太高的房价，这让Will看到了自己等待已久的机会。不过，Will一早就知道了Rent-vesting的策略，在自住了一段时间后，他决定从这套房子里搬出来，把它转成了自己的投资房。
他说：“Rest-vesting的做法好处非常多，像我这样喜欢体验不同区域生活方式的人，可以说再好不过了。我既拥有了属于自己的房产，又可以在不同的社区居住体验当地生活。现在，我在悉尼的许多区都住过，这比一直定居在一处有意思多了。”
图说：当个租房投资者，上班会友都非常便利，减少许多舟车劳顿之苦。
在投资悉尼数年后，Will开始考虑扩大自己的投资组合。一开始，他还想在悉尼购买他的第二套房产，但是，很快他意识到以他的预算来说，这是一个不可能的任务。“有一天我突然想通了，我应该去外省看看机会。” 一个月后，Will在昆士兰东南部找到了他的下一套房产。虽然一开始想到去悉尼以外的城市投资，让他觉得有些紧张，但理性分析后，他知道这是进一步扩大投资组合的唯一选择。
图说：Will建立自己的房产组合时，选择跨州投资，精明分散风险。
虽然Will通过自己的努力，拥有了一个多套房的投资组合，但是，在这个过程中，Will也遭遇了一些意料之外的情况。比如，Lane Cove的公寓房，虽然从未空租过，但是，有一天Will突然收到物业公司的信，告知他由于大楼外立面要重新粉刷，因此每户需要额外缴纳数千元的特别物业费。
“收到这样的信，作为投资者来说肯定是不高兴的，这意味着你的租金回报率会下降。但是，这是每个房产投资者都要经历的一部分。现在看来，和这些年这套房产的增值相比，几千元的额外支出真的不算什么。”
而Will 位于昆士兰的独立屋，中间也出现过租金下降的情况，最多一次下调了大约每周20澳元。但作为一个长线投资者，Will同样对这样的短期市场调整有着自己的看法。
“20澳元一周的租金下调，一年或许我会少收1000澳元。但是经济都是有波动，房产都有周期。我并不会因为这些原因就把房产出售，和卖房时要付的中介费和再次买房支付的印花税相比，这些都不算什么。”
在加入亚太集团后，Will对于自己未来的房产投资大计，有了更明确的想法：他给自己制定了一个未来30年的房产投资计划。“房产投资固然好，但是你还是需要在脑海中制定一个明确的目标。我的计划是在未来20年内积累资产，然后花10年左右调整资产组合，降低负债率。30年的计划听起来很漫长，但实际上它并不会影响我的日常生活，只是在我脑中形成了一个行动指南。”
Will相信，房产投资是一个像滚雪球一样的漫长过程，需要制定一个符合自己情况的长期策略，在能力范围内尽早开始投资之路，并沿着计划走下去，会给你的人生带来意想不到的结果。
- 投资前先做足够的学习，了解不同物业类型的特点。
- 和贷款经理及时沟通，了解自己购房能力。
- 打造一个属于你的房产投资团队，律师，税务师，房产策略师，一个也不能少。
租房投资者是形容一些人持续租赁他们现居住的房子，但是他们其实已经在其他地区买了投资房并出租给他人。
租房投资者通常会选择住在他们理想但负担不起的地区，另一方面却会选择在房价较实惠的地区买下投资房。这种做法是当购房者的经济能力有限，而又能保持两全其美的策略－在房产市场中立足又可以继续住在他们想要居住的地方。
澳洲房产投资者当中是租房投资者的比例超过四分之一。租房投资者通常被描绘为一群Y世代和千禧世代*的单身人士或夫妻；他们不想为了买房，而放弃内城区的便利生活方式，并搬去房价较实惠的地区。不过，这种刻板印象可能无法反映租房投资者的真实本质。
· 56%的租房投资者年龄介于35-55岁之间，最大的租房投资者人群是拥有孩子的夫妻，占39%。
· 61%的租房投资者选择购买现成的别墅，多于公寓，联排别墅或者新建的房子。
· 43%的租房投资者说他们做出这样的选择，主要是因为想住在不同于上班或上学的地区。另外，26%的人说是因为他们想居住的地方房价太贵了。
如果你负担不起你理想地区的房子，租房投资的做法可以让你在其他地区拥有房产，同时让你可以在你的理想（但房价较高）地区继续过你想要的生活方式，方便和朋友约见，上班及享受各种生活设备和便利。
如果你认为自己是一个漫游世界的“游牧民族”，租房投资可以让你拥有金融资产的保障，但你不会因此而受缚。因此，你如果还没有打算安顿下来，仍然可以选择去南美周围背包旅行6个月或者在伦敦工作一年。
对于家庭来说，租房投资提供了很多灵活性，你可以选择在名声良好的学区租房，也可以随着家庭成员的增长或孩子们离开家时，决定搬进更大（upsize）或更小（downsize）的房子，而无需缴纳与买卖房产有关的印花税。
相对于自住房，拥有投资房能为你带来更多些财务上的收益。作为房产投资者，你可以透过某些开销，如贷款利息、物业管理费用、维修等多项费用抵税。
你也可以利用你的投资房所赚取的租金，来支付你的贷款、给业主的租金或至少用一些其他方法来抵消这些成本。而且，如果你已经明智地投资了，若干年后你可以随着房产增值而受益。
正如一般的投资者，租房投资者须以理智行事，而非感情用事。一些具有前瞻性想法的租房投资者懂得利用以今天的房价锁定未来的住房，然后租赁出去，直到他们本身准备好搬回这房子。这也是一种购买自住房的策略。对于另一些人来说，今日当租房投资者是为了在高速发展的地区投资一个高收益的房产，以便明日为购买自住房时作筹资。
注* Y世代或千禧世代 （generation Y 或millennial）：一般指约出生于1981年–2000年的人。
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