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【购房小知识】合理利用澳洲的对冲账户还清贷款

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8月 29, 2020 #买房, #贷款

对于通过贷款买房的置业者,您可以通过做很多有效的事情来帮助您更快地款。其中一种方法,是通合理利用对冲帐户(offset account)实现减少应还利息的策略。今天,我们为您提供这一方面的相关介绍,帮助您充分利用对冲帐户


什么是对冲账户? 


对冲账户(offset account)是与您的贷款相关联的储蓄账户或交易账户。账户的余额(或是余额的一部分)每日与您的贷款余额进“抵消”,因此您只需支付房贷余额与对冲账户余额之间差额的利息。这意味着贷款人向您收取的利息相对较少,因为他们不会向您收取贷款的全部实际余额的利息。您的贷款余额的利息每天计算,因此您每天在对冲帐户中保留的金额越多,您的贷款利息就越少。

例如,如果您有35万澳元的贷款,此时在对冲账户中有10万澳元的存款,并且在已经偿还10万澳币贷款的情况下,现在您只需支付15万澳元的利息。这样一来,可以大大地降低应还的利息。



对冲账户的种类?


1. 余额对冲账户

这一类的账户是通过账户余额抵消了贷款的应付利息。对冲的最高百分比可达100%。但是,部分比例(对冲比例低于100%)的对冲账户可能仅通过余额的一部分抵消您的贷款。因此,账户的对冲百分比越高,您可以抵消掉的贷款利息部分就越多,需要支付的利息就越少。

 

2. 利息对冲账户

这一类的账户是通过账户中获得的利息抵消了您贷款的应付利息。但是,这类账户的利率可能远低于贷款的利率。根据您的贷款和对冲账户的利率,这类账户可能不如余额对冲账户。

对冲账户的好处?

 

1.  通过合理利用在对冲账户中的资金,您可以有效地减少贷款的年限,并且每年减少数千澳元的利息。对于100%比例的对冲账户,您的帐户中的每一分钱都可以用来节省您的贷款利息。

 

2.  对于大多数人来说,对冲账户是很容易管理的。您可以在每个发薪日将您的工资存入储蓄账户或交易账户,如果将它作为对冲账户关联到您的贷款,它将自动为您减少每月应付的利息。


3. 拥有对冲账户可以很容易地保留多余的资金,同时可以最小化您每月的贷款的应付利息,因此如果您发生了财务状况变化或者类似医疗紧急情况的意外事件,那么您将成为能够轻松获得房抵押贷款的资金,而不必重新绘制您在房屋贷款上的额外还款。



如何选择对冲账号?


在选择允许对冲帐户的贷款时,要认真考虑以下几个方面的因素:


1.  一个可以100%比例抵消您的贷款的对冲账户。


2.    没有最低存款要求,因此你账户中的每一分钱都可以用于抵消贷款利息。


3.    没有最高存款额度的限制,您可以在增加您的储蓄的同时,支付越来越少的房贷利息。


4.    收费较低或是没有年费的对冲账户。


5.     能够将对冲帐户用于您需要的交易类型,例如借记卡,ATM,EFTPOS,BPAY,直接付款和分支机构。


6.    能够将多个账户作为对冲账户关联到您的贷款


7.    如果可能的话,对冲账户所提供的利率与房贷的利率相当,甚至说更高。


如何充分利用对冲账户?

 

1.    在账户里保持尽量多的存款

这似乎听起来是显而易见的,但是还是要说,您的对冲账户中的资金越多,您的房屋贷款利息就越少。

2. 将你的工资直接打入对冲账号

这样做,从您获得工资之日起,它将抵消您的贷款,而您无需在账户之间来回转帐。

 

3.    利用信用卡进日常消费

这意味着您可以在您的对冲账户中每天留下更多的钱,从而确保您最大限度地降低贷款的利息。

 

4.    利用多个对冲账户

通常来说,您可以拥有多个对冲帐户,这样您就可以选择按照自己的方式来对财务进管理。多种对冲账户的一种流用途是将资金投入到多种资金用途中储蓄,支付账单,度假等等。这有助于使安排预算变得更容易,更易于管理。


文章翻译自西澳房产协会Reiwa (https://reiwa.com.au/about-us/news/using-an-offset-account-to-help-pay-your-mortgage-faster/)和 Canstar金融服务机构(https://www.canstar.com.au/home-loans/mortgage-offset-accounts/)。

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