最近由于疫情期间（2020年八月），澳洲房价看跌，然后联邦和州政府还出台了一系列的政策（虽然其实对咱们影响不大）对于刚需购房者来说，是个入手的好机会。
购房基本流程
- 看房
- 先和自己确认下，自己真的想买吗？自己大概想买啥样子的？自己大概想买在哪里？
- 咨询下broker，或者直接去一些银行的网站上计算下自己的负担能力；简单的讲就是算一下你自己有多少钱，你的收入能让你贷多少钱；
- 确认完自己的负担能力后，你对你能购买的大致的房子的价格能有个基础的了解，然后对照自己的需求，就可以开始在网上挑房子了
- 网站主要是 realestate.com.au, https://www.domain.com.au/, https://reiwa.com.au/，选择自己想买的房型，目标区域，然后开始看市面上available的房子
- 看到一些合适的房子，下一步就是去现场看房子了；每个房子每周基本都会安排open day，一般都在周六，一些也会在周日上午。利用好上面几个网站提供的工具，合理安排看房时间
- 每次看的时候做好笔记，也可以适当拍照，记录下大致的买家要求的价格。整理下，如果有合适的，你可以和中介说想买，place下offer，也就是出一下自己的报价，这时候报价上一般都是有条款是subject to finance的，就是说如果你的贷款下不来，那么你就买不了，合同作废；
- 如果卖家接受了你的报价，然后你也交了定金（一般一万刀就可以了，看房子抢手程度了；公寓是五千定金，然后提前付10%，交房付剩下的）那么你们就可以进入接下来的程序了，房屋交割；
- 房屋交割
- 后续步骤
- 如果你是首次购房的，那么你要知道，购房后你一年有这么两个比较重要的费用要交：
- council rate，类似咱们国内的物业费其实，但是管物业的是政府；包括了分摊到你头上的local council的运营费用，垃圾处理费用等等，一年两千左右
- water cooperation：水管建设费/污水处理费，这个一年也是不到两千的样子
- 他们每年都会在七八月给你发账单，然后你可以选择一次付清，或者分期；你也可以设置下，收电子账单，就不用发纸质到你邮箱，以免错过了
- 如果你是首次购房的，那么你要知道，购房后你一年有这么两个比较重要的费用要交：
东部和西澳的购房方式是有区别的，西澳大部分卖家都会选择offer的方式，相当于咱们的暗标竞标的方式，然后卖家会在几份出价里选一份满意的（一般都是价格高的）接受offer。
东部的话，大部分卖家会选择拍卖的方式，购房者在Auction day现场进行叫价竞标，价高者得；这种方式会要求你手上有充足的资金，同时要提前去申请银行贷款的预批，然后你当天竞拍的时候才不会头脑发热加价超过负担，这种方式比较考验心理，不是咱们懒散的西澳人玩的。
看房
首先是确认下自己的买房预算，根据收入估算下贷款，加上手上的存款，会有一个大致的总价范围，这个是一切的基础。
然后是确认下自己要多大的房子，所想要的理想住房是什么样的？几室的？面积多大够？几层的？要不要带草坪？买公寓还是house
再考虑下自己想买在什么地方，考察下各个区的情况。
这时候你的买房三角就基本出来了：预算/房型/地理位置，后俩者会主要收到预算的影响，真实买房的时候可能会有牺牲，舍弃和自我退让；
区域简介
学区
如果你比较在意学区，那么可以查看下这个网址：https://bettereducation.com.au/school/secondary/wa/wa_top_secondary_schools.aspx，然后利用上面三个网站的nearby那个工具，对比看下附近的学校的评分。
查看的时候注意，学校不只是高中，要从primary school, secondary school, 到high school都查一下
治安
整个珀斯地区的治安整体还是很好的，可能有些地区会有些偷盗什么的，但大部分是teenagers这种不知天高地厚的干的，整体而言大家还是不要担心的。
不过肯定有些区的治安会更好，而有些区就会差一点，其实主要和该区域住户收入水平，以及该区域商业程度有关的。这些数据呢，大家都可以去珀斯警察局网站上查询，链接地址：https://www.police.wa.gov.au/Crime/CrimeStatistics#/start
上图就是cannington的治安情况，整体表现在珀斯地区其实不算好，但也可以看到几乎是没有凶杀案，案件最多的是盗窃，注意防盗就好了。
交通
然后大家再比较关心的就是交通便利程度；讲道理的说吧，如果你考虑公共交通，其实不管住在哪，都不是很方便，火车还好一点，如果是乘坐普通公交车，那么大概率就是去车站你要走挺久，下了车站去目的地也要挺久，所以公共交通这个，就不要太纠结太多了，在珀斯，还是要买个车；（住在City，买东西、工作也在City和北桥区域的除外）。
那其实主要考虑的就是开车的时候上班的通勤；珀斯是天鹅湖划开了南北，几乎所有的高速路都是City交汇，如果你每天上班要跨桥的话，大概率每天你都会遇到堵车的情况。
所以买房的时候主要考虑下自己要住在北区还是南区，这个大方向要先定下来，然后再去买房。
位置
李嘉诚之前说，买房最重要的三个因素：位置，位置，位置，那么在珀斯买房要遵从什么位置定律呢？
图中红圈内的就是珀斯的富人区所在地，以上所说的学区、治安、景观等等，都是这个区域是最棒的，毕竟富人都很精美，如果自己不会选，跟着富人选总归没有错的。当然，和所有好东西的缺点一样，富人区的缺点就是贵。其实贵不是产品的缺点，是咱们自己的。
如果你比较喜欢中餐，还喜欢去华人多的地方，那么珀斯的Cannington附近，和Morley附近比较适合你，或者北桥附近的公寓。这几个地方靠近大的shopping centre，中餐厅很多，品种丰富，生活便利。
房型
澳洲市场上主要房型分为三类，西澳这边主要是其中两类：
- House，也就是咱们说的独栋别墅，有草坪，占地面积三百以上
- Villa, 也是独栋的，但是占地面积相对house小一点，然后基本没有草坪，就一个比较小的后院，占地面积二百到三百，一般是一片区域内很多Villa一起
- Townhouse: 占地面积小于二百，一般两到三层，类似国内联排别墅那种，会和隔壁 公用墙
- Apartment: 公寓，也就是国内主流的住宅这种
西澳这边主要比较多的是House 和 Apartment, Villa和Townhouse比较少，在一些富人区和离市中心比较近的区域有分布，主要还是西澳地大人少。
关于每种房型的土地证类型看一下这个：出手前，你一定要搞清这一点！今天和大家一起捋一捋Green Title和Strata Title那些事儿
投资一般买公寓，好租，租售比比house一般要高，因为公寓一般都是在市区或者富人区。
投资也可以买地，land屯着等涨价，当然这其中玄机就很多了，我们以后再讲
自己住一般是买house，自己住着舒爽，也是大多数人出国的梦，汽车洋房加草坪。
最近几年，比较流行的投资手段是买一块老房子，占地大，一般在一千平左右，割开变成多块，然后建房再出售，这种方式是澳洲目前房产市场来钱最快的方式了。因为在这等房价上涨到国内那种幅度几乎不可能。
这么做增加了房产市场房子的供应量，也稳定了房价，但是从另一个方面来说，市面上那种有大院子大草坪的房子越来越少了，一般割成三块后，也就是三个四室的大房子，院子都很小了，别提草坪了。梦想和现实，总有差距。
还有一种买法是买一块空地，自己盖，找一条龙的服务商，land + build package，这种的话，可以根据自己的需求定制，但是从下定金到住进去，可能要一两年，周期比较长。
看房注意
基本来说，你确定下预算范围，确定你要购买的房型和区域后，就可以在圈定区域内开始看房了，一般房源都会在上面提到的三个网站放出来，差别不大，所以无所谓你到哪里去看房了，只是工具而已。
这三家都提供了open day planner的功能，你收藏到不错的房子后，他们会自动提供给你周末你的形成。
Open Day
Open day就是卖家委托买家在这天打开房子，然后有兴趣的来看房的人随意进来参观，问一些相关的问题，实地考察房子。一般open day都会定在周六，部分会在周日，方便大家周末看房。
如果看的一些房子open day的时间冲突了也没有关系，他们一般都会至少连续开放一个月，你也可以联系中介单独安排看房时间。
看房的时候，一般中介会要你的信息和联系方式，便于之后联系你咨询你的兴趣；他们同时也会准备一个册子，关于房子的一些信息介绍，以及目标价格等等。开始看房之前可以准备个笔和文件夹，然后把每个看到的房子做一个备忘，以免后来忘记。
Open day的时候就是流水席，你看一下，有兴趣可以多问一些相关的问题，没兴趣的话转身就走就可以了。
出手买房
offer
经过可能三四周，或者更久，你已经看到眼花缭乱了，那么差不多你也对于你能负担得起的房子，以及比较喜好的几套房子有了初步的意向了。这时候就是要跟中介报价了。
报价的时候，可以多多利用上面的几个网站的工具，大致了解下附近的房价，也可以套套中介的话，房主是不是急着出售房子等等。
报价的时候的第一原则是，不要相信中介说的任何一句话， 有自己的判断力。
当然，如果看上了中意的房子，也该出手时就出手，因为其实市场房源也就那些，虽然珀斯房子那么多，但是弱水三千，上台面在这个时候让你买的，也就那些了。
报完合适的价格后，那么皮球就扔到了卖家那边了，看他们接不接受你的价格，中间中介可能还会打电话来问你能不能提一提价，这个时候就建议不用提了，因为估计没有别人比你价格高了，不然也不会打电话问你了。
卖家接受了你的报价后，那么就是双方签订合同，你给卖家打定金了，定金是一万刀就可以了（如果你有钱另说）。
合同上一般会有一些条款，几个比较重要的
- subject to finance: 你的贷款下不来，就退定金，（最好条款要一直到settlement成功，因为你可能会遇到坑爹银行，settlement之前告诉你有问题要拒绝你）
- 家用电器什么的都是functional的
- pest check没有问题，房屋结构没有问题，没有白蚁啥的，如果有的话，要求卖家处理完成了再交割，或者你可以放弃购买
其他的就都是标准条款了
Loan 贷款
如果你平常的花销都是用某个银行的话，可以直接联系这个银行的业务员，一般审批起来会比较方便。
Broker: 贷款经纪人，你也可以选择找他们，他们负责给你准备材料，和银行打交道，协助你准备材料等，银行在贷款成交后，会付给他们commission fee
贷款一般四大行利率最低（CBA,ANZ,NAB,WESTPAC)，上面我们说过了，别用Westpac，特别差的服务。
其他的一些银行，比如说圣乔治，p&m bank等等，你也可以看看他们的利率等等，遇到好的也可以去贷款。
如果你有PR/Citizen，然后你的收入很稳定，花销也是正常水平，那么一般而言批起来都会挺快，不会拒，一般是四周左右审批，疫情期间时间延长了，但是基本不用担心。
没有PR的话，也是可以贷款买房的，但是大银行基本都不会贷（除了像457这种PR前的过渡签证外），小银行可以贷，利率会稍微高一点点，材料审核也会比较严格。
另外顺便说一下，如果是非PR买房，你需要交$5000到外国人投资审查委员会接受审查，另外西澳刚刚加入了行业，会有海外买家税 7%，其实挺不划算的。
算钱的时候记得算上政府收的印花税，这个链接计算：https://reiwa.com.au/advice/calculator-tools/stamp-duty-calculator-wa/
大约是五十万的房的话，一万多块钱。
首次购房者，还可以申请首次购房的补贴，一万块左右，看你买公寓还是买的新盖的house，律师会协助你申请。
贷款以后我们还会详细给大家讲。
Settlement律师
房屋交割的时候，是三方律师处理的（卖家/买家/银行），他们会在政府的一个平台里分别提交自己的材料，进行交割。交割的时候，你是不需要出席的，settlement律师是你的全权代表。
专业的人做专业的事情，法律规范了律师应该做什么，所以就不会出现国内那种合同有坑，事后被坑的情况。
律师费一般在一千左右，你和律师之间需要签个字，然后你的首付款也要交到律师和银行沟通后的账户里，由他们完成交割处理。最后多出来的钱和结账单会由你的律师一起发给你。
所以在你和卖家敲定合同后，接下来你需要安排两件事情
- 贷款
- 敲定settlement律师
贷款审核通过后，就由settlement律师和银行，还有卖家约定settlement的时间，尽量约晚点，因为银行这边通过后，你还需要签一个文件，邮寄到银行那边，由他们最终完成最终申请审核，然后才可以settlement，这中间需要一些时间。
这之后你要做的，就是打首付款了。
交割完成，拿钥匙
交割完成后，你的律师会打包发给你一个文档，这个可以稍后再看，文件挺多的，里面也包括了房产证，大概长这样：
房产证是没有实物的，这也就是一个证明，政府那边会有记录，每个property属于谁，这个其实每个人都可以在landgate那边花钱查的。
这时候就是激动人心的时刻了，找中介拿钥匙。
因为从settlement完成的那一刻起，这个房子就是你的了，私人财产神圣不可侵犯，我的property，风可进，雨可进，前房主和国王都不能进。
接下来，你就可以准备搬家了。
后续注意
国内一直说的，这边买房后，每年都要交房产税，还挺多的。其实这是一个不太正确的理解，广义上讲，买房后，你每年要交的钱分两类
- 交给local council，叫council rate，根据你的地块价值（主要是大小）来判断你每年要交多少钱，这些钱会用于council每年的开支，你的垃圾处理，社区娱乐中心的建设，社区草坪的维护等等；一般在两千左右。
- 交给water cooperation的水利建设费，珀斯的水，一部分是水库存的，一部分是海水淡化的，所以淡水很珍贵，要投入很多钱；另外，你家的污水需要进行污水处理，所以water cooperation在每年你所消耗的水交的水费外，还会额外收取一个定额的费用（包括了水利建设费和污水处理费），大概两千元左右。
这俩加起来就是国内所说的房产税了，但是实际上，真正被成为land tax的只是council rate里的一小部分，其他的这些如果按照国内的说法，应该算是物业费。
这也是为什么老外的主人翁意识很强，自己被收了钱，所以要知道钱到哪里了。
这两者的账单，律师给你发的文档里会有，那里面会显示你和卖家的交割时间，你从什么时候要负责这个财年多少钱的council rate和water cooperation fee。
然后每年七八月的时候，这俩组织就会定时给你家发账单了，你也可以设置成电子的，直接发你邮箱。
其他
过户后，记得问卖家要来下房子的图纸啥的，有啥设置不懂的及时问清楚。但是大部分都是标准设置，网络上都可以查到的。
有哪里写的不对的，还望各位斧正，联系邮箱：findperth.com@gmail.com
西澳华人生活的百科全书
微信公众号：findperth
解釋得很詳細，謝謝