房屋折旧了还能挣钱？澳洲的负扣税政策又是什么呢？

房屋折旧与负扣税-澳洲特有

房产评估师计算，60万左右的全新独栋每年折旧大约在10000澳币，而全新公寓在15000左右（详细数值和计算方法都是因房而异）。

是不是觉得自己的房子怎么到手就亏了呢，仅靠每周的租金可以跑赢折旧和物业成本吗？投资房产的收益在哪里呢？

这里就不得不提到澳洲独有的一项房产政策–负扣税（Negative gearing tax return）

该如何理解呢？你只要记住：“负扣得正”。也就是说，在这个政策下，你不但不会被扣税，还会得到税务补偿。这是ATO（税务局）为了鼓励房产投资，将个人房屋出租当成了一种会产生“可纳税收入”的小生意，而这种小生意在运营过程中产生的费用（比如折旧），就会在财报中被计算进去，来抵消你的收入，从而减少产生的税款。

我们一起来看一个例子，之后就能明白，折旧是如何挣钱的了。

案例分析-珀斯居民A

计算步骤分析

为了便于理解，这里的数字做了取整简化处理。

在这个案例中，A的投资房收入，在不计算房产折旧的情况下几乎为0。这项“生意”貌似不挣钱。那为什么说投资房还是个好生意呢？

问题的关键，正是在这个负扣税政策下的房产折旧中。

我们先根据 ATO 的政策，来计算一下A的个人所得税

$16467=(80000-45001)*32.5%+(45000-18201)*19%

租金收入–$20800=400*52 **按最保守的周租金计算

银行贷款–$15360=600000*20%*3.2% **按贷款80%，投资利率3.2%计算

折旧后的实际个人所得税计算–$11592=(80000-15000-45001)*32.5%+(45000-18201)*19%

最后的负扣退税：$4875=16467-11592

总结

上面一系列的计算可以看出：

A有了这套60万的公寓之后，每年可以返还将近五千的税收。

由于收入越高者税率越高，从上述算法可以看出，同样一处房产投资对于高收入人群有更好的避税效果。比如如果年薪达到 $200,000 在本套房产上的年退税额将是 $6,750。也因此医生、律师、IT 等高收入者，帐下都会有数套不动产用来抵税。

目前美国CPI同比急升6.2%，通胀触及30年高点。澳纽地产已经收到了几家开发商正式涨价的通知，而这仅仅是个开始。对澳洲房产持观望态度的朋友，现在入场仍然是好时机。

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